[摘要] 林龙安表示，禹洲地产在上市后最大的改变是由私人家族式管理转化为职业经理人管控体系，并形成了上市公司的规范体系。
12月11日，第十五届中国国际房地产与建筑科技展览会（简称“CIHAF中国住交会”）盛大举行，禹洲地产董事局主席林龙安接受专访。
禹洲地产董事局主席林龙安
林龙安表示，禹洲地产在上市后的改变是由私人家族式管理转化为职业经理人管控体系，并形成了上市公司的规范体系。
此外，公司坚持“立足海西，建设中国”的布局战略，除了海西以外，其余区域禹洲地产是以一级、二级城市为主，沿着一二级城市的边缘地带来发展，以此来确保集团的执行力、利润率和计划率达标。公司将抓紧新型城镇化的机会，力争在2014年达到120亿-130亿以上的销售额。
采访实录
建立职业经理人管控体系
主持人：作为在香港上市的一家企业，首先请您给我们介绍一下上市前后的区别？
林龙安：我们是09年在香港上市的，上市前是一个以家族为主的企业，上市以后我们的改变主要体现在两个方面，一是管理体系的改变，由私人家族式管理转化为职业经理人管控体系，这是一个的改变。二是形成了上市公司的规范体系，包括开发的节点体系、管控体系和产品系统化体系、全面预算体系，以便快速发展。
此外，上市前后在资本市场的认可度也不一样，上市之前说有压力也有，但相比较而言还是上市之后的压力更大，每年面对的是对于股东和投资者不低于30%的增长空间，上市后的弱点是压力增大了，优点是资本市场拓宽了融资渠道，今年我们已经突破100亿以上的销售额，成为百亿地产企业，当然，香港上市公司最关注的有几个方面，一是高质素的土地储备，二是高毛利，第三点也是跟大陆企业的区别，即关注高派息，我们在内房股中做得非常好，我一直在强调秉承稳健经营的主旨，实现高质素的土地储备、高毛利、高派息，我们的派息达到接近7%，大于贷款利率。
立足海西建设中国
主持人：公司发展的主战场是在厦门，这是出于怎样的战略考虑？
林龙安：可能跟我本人的生活有关，大学毕业之后分配在厦门财政系统工作，1994年下海之后，从厦门一步一步做起来，在厦门已经做了将近二十年，禹洲在厦门的品牌知名度、市场占有率也是遥遥领先的，我们已经连续多年在厦门市场占有率排名，占厦门住宅市场的9.8%左右，可以说厦门是我们的根据地。
主持人：2004年禹洲地产开始外拓，为何把站选择在福州呢？
林龙安：闽商的特点就是艰苦奋斗，拼才会赢，吃苦耐劳在先，享受在后，这是闽商的特色。当然，对于根据地在厦门的企业来讲，首先考虑的是占有本土市场，我们步是跨出厦门进入福州，第三步是进入泉州，第三步是进入漳州，第三步是进入龙岩，把海西的五大城市全部占领，并且建立了海西区域领先地产的定位，如果你没有进入福州、没有进入福州，肯定就没有进入福建了。
主持人：刚才您说禹洲地产主要是集中在海西地区，未来有没有考虑到其他的希望一、二线或二、三线城市呢？
林龙安：禹洲地产的战略布局非常清晰，提出“立足海西，建设中国”，三大板块同时启动，以厦门为中心的海西占禹洲地产的销售总量、土地储备总量的50%左右，现在和未来的战略布局是一致的。
除了海西板块之外还有两个板块，一个是长三角板块，06年进入上海，同时进入合肥市场，其实我们在长三角板块已经很成熟了，2011年有一半的准收入来自上海，2010年、2011年在上海金桥板块我们是排名最领先的地产商。06年进入合肥后，现在的市场占有率进入前五大开发商。
第三个板块是环渤海板块，包括北京、天津、青岛，现在已经进入天津板块。除了海西以外，其他区域我们是以一级、二级城市为主，沿着一二级城市的边缘地带来发展，以此来确保集团的执行力、利润率和计划率达标。
主持人：禹洲地产“立足海西，建设”的战略目标十分显著，那么禹洲地产在化的道路上所面临的挑战是什么？
林龙安：这个问题是我们一直在探讨和深入思考的，禹洲地产作为一个以住宅产业为主的地产商，进入百亿地产行列以后可以说已经位于地产商的最前列，同时我们也在考量，禹洲是进入一个城市，打一枪换一个地方好，还是深耕下去？经过深思熟虑之后我们决定进入一个城市就深耕一个城市，品牌影响力一个城市，提升这个城市的产品附加值，比如我们进入合肥之后现在已经成为前五大开发商，合肥将给禹洲地产的长三角板块带来不少于50亿的贡献，我们在上海板块、天津板块也会深耕下去。
与政策保持一致 房企应做践行者而不是背逆者
主持人：在推行新型城镇化的大背景下，禹洲地产在战略上如何调整以适应新型城镇化的脚步呢？
林龙安：禹洲的特点是产品以刚需和改善型住宅为主，这两个产品类型占我们住宅市场的70%左右，十八届三中全会以后，给企业带来的的机遇是市场化为主，十八届三中全会明确提出以市场化为主，禹洲地产历来要做政策的践行者，不是背逆者，所以禹洲地产一直以来与政府政策高度保持一致。
十八届三中全会之前我们已经做了个城镇化项目，该项目位于福建泉州，在泉州东北板块，建成后将达到200万平方米，原来这个区域是“三不管”地带，我们进入当地之后对整个区域进行了城镇化改造，改变了城乡结合部的面貌，提升了城市的品质和品位，做了很多公共配套，包括公园、教育等等，所以说禹洲地产是政策的践行者，这个项目在10个亿以上，虽然盈利空间不是很高，但可以满足上市公司的要求，最重要的是它给“三不管”地带的居民带来新型城镇化的体验，达到三赢，企业赢了，政府赢了，居民也赢了。
主持人：禹洲地产在研发上有没有特别的定位？据我所知，2013年公司预收目标上调至90亿人民币，请问目前已经完成了多少？在业绩完成上有哪些秘笈跟网友分享吗？
林龙安：禹洲地产的研发团队很强大，体现在几个方面，比如我们对改善型住宅的研发、对刚性需求的研发，今年我们的计划率可以达到75%以上，可见研发产品非常之成功。此外，禹洲地产在上海的项目，作为商业办公方面的提升，也提升了我们在上海金桥板块、厦门板门的商业办公项目，禹洲持有的商业办公、酒店未来租金可以增加5倍左右，未来五年会达到5-7亿。
2013年年初业绩公告是80亿，现在整个集团已经超过110亿，也就是说整个集团现在已经进入百亿俱乐部了，强化了“立足海西，建设中国”。
紧抓城镇化的机会
主持人：2014年，禹洲地产将迎来公司发展的第二十个年头，在未来的市场开拓方面，公司有什么样的战略规划和长远发展目标呢？
林龙安：就集团的战略布局而言，我们做百年企业、十年规划、五年实施，2014年力争达到120亿-130亿以上。此外，我们会紧紧抓住城镇化的机会，拓展我们在一二线城市的城镇化改造，达到居民、政府、企业的共赢。
另外，禹洲地产会提升产品结构，加强成本控制，我们是内房股中做得很好的，比如管理费用成本控制在2%以内，这也是禹洲的一大特色，我们建立了一整合套完善的体系，来提升我们的产品盈利空间。
主持人：由于时间关系，今和天林总的分享就到这里，我们也祝禹洲地产在业务上越做越强，谢谢林总。
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