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厦门“养老地产”市场启动还差什么

海峡财经导报  2013-11-04 15:04

[摘要] 日前,国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,养老地产再度成为业界关注的焦点。尽管厦门曾被网友列为国内十大适合养老城市之一,但目前尚未出现养老地产。厦门“养老地产”市场启动还差点什么?

日前,国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,养老地产再度成为业界关注的焦点。尽管厦门曾被网友列为国内十大适合养老城市之一,但目前尚未出现养老地产。厦门“养老地产”市场启动还差点什么?

市场空白

近年来,在其他城市,养老地产不乏试水者。统计显示,现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。北京、上海等一线城市目前都已经有了比较成熟的养老地产项目,比如万科在北京的万科幸福汇。不过,大多开发商仍处于摸着石头过河阶段。

对此,厦门不少业内人士认为,这主要是供求关系造成的。厦门作为一个人居环境优美的“海上花园城市”,吸引了大量的外来人员。目前,厦门购房群体的主力是在厦门工作、生活的70、80后的群体,他们的买房需求主要还是在满足居住需求或者改善家庭居住环境上,对养老地产”需求相对较小。此外,“落叶归根”的传统观念根深蒂固,目前这代老年人的消费行为和消费理念较为传统,也是制约养老地产发展的一个问题。

厦门市某品牌房企销售经理林先生也表示,相对于普通住宅项目受市场欢迎、回报快的特点,养老地产前期投资大、投资回报周期长,要求开发商有较强的资金实力,对开发商的要求比较高。在这种情况下,厦门多数开发商都更愿意开发普通住宅项目。

“养老地产的概念在国际上很早就被提出来,目前美国、日本、新加坡等国家的养老地产已相对成熟。”新景祥控股总裁秦刚表示,不仅是厦门,整个中国的“养老地产”虽然开始了十来年,但发展缓慢,仍处于初级阶段,而且国内较成熟的养老项目并不多。

岛外是理想选择

官方数据显示,近年来随着人口结构的变化,中国老龄化越来越明显。以厦门为例,截至去年底,厦门市户籍人口中60岁以上和65岁以上的老年人口为25.13万和17.18万,分别占全市户籍人口的12.98%和8.9%,都已超过老龄化社会的标准,这客观上令养老地产有了广阔的发展空间。

厦门万银投资发展有限公司总经理詹锐很早就开始规划开发高端“养老地产”,拟采取采取销售和持有运营并行的方式发展,同时也将尝试与保险公司合作的形式拓展。他认为,“相比于住宅、商业地产的激烈竞争,稳定性强的养老地产是不错的发展方向。并且,随着中国老龄化人口的增多,市场需求将在未来几年集中爆发。”

“当前不管是以政府机构为主导的养老,还是社会型养老,供给都非常有限。因此,中国养老产业发展虽然处于初级阶段,但养老产业未来发展前景看好,属朝阳产业,很有可能成为未来中国房地产的一个重要分支。”秦刚表示,“在专业机构的客户及市场运作能力支撑下,在政府政策扶持下,养老地产的快速发展期即将到来。”

在秦刚看来,一个好的养老地产选址最为重要,老年社区的定位必须基于城市发展的大视角,构建科学的选址模型。“厦门无论从气候还是市政配套、人文环境,都很适合养老地产的发展。从区域来看,厦门岛内因用地有限、成本高、人口众多、各种服务设施负载过大等因素的影响,不适合养老地产发展,而岛外交通及生活设施配套较成熟的区域,将是开发养老地产较为理想的选择。”

养老项目盈利困境

在开发商对养老地产充满期待之时,尴尬的现实却摆在他们眼前:养老地产项目很难盈利,而已投入运营的泛养老公寓等也难以获得老年群体的认可。

据业内人士介绍,地产商目前推出的养老社区项目整体经营状况并不好,比如已经营6年的上海亲和源算是国内较为成功的项目,尽管目前运营上基本实现平衡,但此前投入的成本还没有完全收回。

詹锐尽管在打造高端养老地产上踌躇满志,但直到如今,想法仍然停留在纸面上。土地高成本,政策不明朗,缺乏标准化,配套投资规模大,回收周期长等等,成了诸多“拦路虎”。詹锐很疑惑,如果进军养老产业,是开发养老地产还是养老机构?如果开发养老地产,是销售还是持有运营?如果持有运营,是采取产权式、床位式还是结合金融体系的“房屋银行”式?詹锐说,他们希望养老地产的投资至少能在8%~10%。

“在相关政策限制和尚无成熟盈利模式借鉴的情况下,养老地产项目面临众多困境。”秦刚说,从目前来看,养老地产存在以下几种公认较为成熟的运营模式:一是项目完成并进入良好运营阶段后,整体打包出售给追求低风险低的社保、保险等金融机构;二是出售部分产权,用于平衡资金;三是会员制模式;四是集合股权模式。“不管哪种模式,养老地产具有其特殊性,它与社会保障体系必须紧密结合,它的利润回报会持续经历一个较长的时间周期,所以那些追求快增长高利润的投资者需慎入。”

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