土地财政倒逼房产税 关注房地产

东方财富网股票频道  2012-09-06 17:19

[摘要] 近期各地土地财政再出新招，出现武汉填湖西安挖湖等现象。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，经济下行压力和地方财政危机或倒逼房产税加快推出。

近期各地土地财政再出新招，出现武汉填湖西安挖湖等现象。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，经济下行压力和地方财政危机或倒逼房产税加快推出。

一、财政压力倒逼房产税

前不久，财政部部长谢旭人今日在向人大常委会做预算执行报告时表示，国务院将稳步推进个人住房房产税改革试点。今年前7月中国公共财政收入同比增长11.6%，增幅同比下降18.9个百分点。经济增长放缓、企业利润下降、物价涨幅回落、实施结构性减税等是主要原因。

地方情况更不容乐观。有媒体报道有近四成省级政府在时间过半的情况下，并未完成一半的财政收入任务。多地已传出公务员发不出工资和福利待遇降低的消息，某地的税务官员甚至被告知要自行筹措的工资，这也不难理解近期在武汉沈阳等地出现打假行动导致商家罢市的现象。佛山也传出消息，由于税收增长减速，政府拟将交通罚款等非税收入作为工作重点。

财政压力之下，政府增收心态急切。已有消息称，国家税务总局已将修订后的环保税实施方案上报国务院，并倾向于跳过试点直接铺开。而地方政府除想办法增收非税收入之外，也露出重走卖地老路。温州杭州北京等地也再次集中推出入市地块，近日西安公布造28个人工湖的计划，斥资百亿打造“八水绕长安、九湖映古城”盛景。显然，经济转型尚不能支撑经济高速增长，土地收入和房产税收入仍将是政府特别是地方政府不可或缺的财政支柱。名义上调控需市场化，实质上地方政府需增加收入，利益阻力相对较小而动机强烈，财政危机正倒逼房产税加快推广。

二、房产税推动土地改革破局

当前房产税舆情关注度不断升温，市场聚焦于此。我们认为房产税试点扩大成为必然，去库存化和调控手段市场化转变后，投资有望回升并对经济起到拉动作用，而房产税的普及将推动土地改革提速。

我们认为，尽管两湖政府已经否认正在制定房产税的细则，但房产税试点扩大乃至普及的趋势已不可避免。随着信息系统的联网和完善，不仅房产税、物业税和遗产税等其他税种的征收都将具备数据基础。随着房产税的推出，未来政府或放开中高档住宅市场，在满足高端购买力的同时，征收重税调节市场供求关系。伴随着房地产市场去库存化和调控手段市场化转变，市场化调控体制下的房地产投资有望正常回升并对经济起到拉动作用。而地方政府通过征税改善财政收入，并提取一定比例资金补贴保障性住房建设，解决保障房面临的资金难题。

长远来看，房产税的推出必将加快土地改革的破局。各地农地违规入市现象日盛，深圳已经开始试点小产权房转正，从利益的角度来看，小产权房可通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格。此外，农村土地确权颁证后的农地交易和管理制度改革也值得期待。广东梅州以展开相关试点。农民在宅基地和土地承包经营权在确权后可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金，下一步甚至可以考虑资本化、证券化，保留农民对土地的“长久权”。以此鼓励其安心进城转型为新型城镇居民。推动二三线城市及小城镇的发展，拉动国内消费需求。另一方面，土地产权或使用权通过交易市场或更趋集中，土地价值或更加凸显并带动农业规模化和现代化经营，给相关行业带来机会。

综合来看，经济下行压力和地方财政危机或倒逼房产税加快推出。根据行为分析，券商资管松绑，转融通实施，资产证券化推进以及预期海外投资委托业务增加，看好券商板块存在投资机会。

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