[摘要] 8月以来，各地住宅市场回暖势头有所收敛，但随着“金九银十”传统旺季即将来临，市场走势又将会有怎样的起伏跌宕？因此搜房网独家策划《2012厦门楼市之金九银十》特走进知名房地产代理企业——世联地产，并有幸与厦门世联兴业房地产顾问有限公司事业部总经理梁丰畅谈个把小时，一起探寻未知的“金九银十”。
背景：回顾2011年，鹭岛楼市并未迎来所谓的“金九银十”，取而代之为“铜九铁十”。言及当下，虽然楼市持续调控不放松，但厦门楼市淡季不淡再次挑战了楼市成交神话。8月以来，各地住宅市场回暖势头有所收敛，但随着“金九银十”传统旺季即将来临，市场走势又将会有怎样的起伏跌宕？因此搜房网策划《2012厦门楼市之金九银十》特走进知名房地产代理企业——世联地产，并有幸与厦门世联兴业房地产顾问有限公司事业部总经理梁丰畅谈个把，一起探寻未知的“金九银十”。
前7月新房销量超去年总量 刚需客户撑起厦门楼市
据媒体报道，今年前7个月新房销售量达到24751套，超过了2011全年的总和。楼市调控毫不放松之下，厦门楼市成交依然能够取得如此傲人的成绩，不能不让人再次惊呼：这是一个神奇的楼市！那造成厦门楼市如此火爆的原因又有哪些呢？对此，厦门世联兴业房地产顾问有限公司事业部总经理梁丰给出了答案。
厦门世联兴业房地产顾问有限公司事业部总经理梁丰
在梁总看来，厦门楼市依然坚挺挻的原因是复杂的：首先，厦门房价构成要素中的积极的一面并没有改变，反而更显突出。如：城市地位及人口吸聚力的不断提升、重点区域城市规划及配套建设带来的利好、更显稀缺的城市土地及配套资源等等，而这些均为厦门房价奠定了坚实的基础；
其次，漫长的限购后房价并未使房价出现实质性大幅下降，而长时间压抑的刚需逐步得到释放。另外，今年宏观调控中明确支持刚需的部分，更进一步促进刚需的大量释放；
再者，在世界经济总体形式形势并总体不乐观，国内实体经济困难重重，股市低迷，通胀压力依旧及不断加码的国家新一轮投资冲击下，房地产似乎仍是有条件购房者为数不多的选择之中较为稳妥的方式；
再者，经过这几轮的宏观调控，中国房地产进入下半场已成为业界的共识，在面对末来的周期性波动及依然存在的不确定性，以央企为代表的大中型房企更为务实，摸准市场需求，推出的楼盘基本都是以刚需为主，切实在房型及配套上更具针对性，且价位也更趋合理。这也为刚需的大规模释放创造了良好的条件。
因此，虽然在楼市调控依然持续下，厦门楼市前一阶段成交大涨也就是情理之中的事了。
笔者就此再追问目前刚需群体是否已经消耗过半，下半年将是否以改善型为主的市场时，梁总表示，市场上并不会明确的将刚需和改善型市场一分为二，因为大量的改善型需求事实上依然有其迫切的刚性成份，比如家庭人口的增长变化，孩子教育问题的解决，只能说随着刚需市场释放带来的市场企稳信心必然会导致后续改善型比重逐步加大，但由于后续政策走向存在一定的不确定性，改善型市场相对刚需市场来说，波动的可能性会比较大。从世联目前代理的楼盘销售及蓄客情况来看，刚需客户表现依然非常强劲，依然有大量的刚需群体在等待合适的时机与合适的楼盘项目。
“金九银十”成交上涨预期明显 下半年优惠幅度减少
虽然相比于前几个月的成交数据来看，厦门8月的成交量有明显的回落，但这并没有影响开发商对于即将到来的“金九银十”的期待，似乎都在摩肩接踵等着再发一把力。不过对于这个传统旺季，梁总却表现的比较淡定。他解释道：随着“农历七月”影响的过去，后续新推盘源将显著上升增加，而大部分开发商都也已做好充分准备，成交量的再次上升可以预期；同时在经过大半年长时间的考虑之后，多数客户对于整年的楼市行情有个比较客观的判断，在这个黄金假期前后货比三家，果断出手也是理所当然的事情；另外，也不排除随着市场信心的积累，以及从众心理的影响，部分客群会跟风甚至扎堆入市。随后的9、10月的市场应当会出现一波小高潮，也必将是成为开发商在12年必须全力把握住的一个重要窗口期。
当然，不管是否受传统惯性思维影响，金九银十确实让开发商和购房者充满期待，开发商加快推盘速度，而购房者也揣着钱包准备货比三家。不过由于上半年消化了很多库存量，再加上今年政府出让的住宅地块相对往年较少，影响到明年的供应量，因此不少房企似乎都在酝酿着上涨房价，市场上已经有少数几个楼盘开始在试水。
对此梁总表示，下半年房价总体上涨与否不好判断，现今市场上有卖的很火的楼盘当然也存在受冷落的楼盘，由市场供需调节，“日光盘”肯定会酝酿适度的价格调整，而受冷落的楼盘自然会原地踏步，甚至会再甩出更大优惠幅度来吸引购房者，以抢占这个重要的去化窗口期，化解全年的压力。
就目前看来，房地产依然是国家的支柱产业，政府不可能会过度打压房地产，只会出台一些措施来避免房地产过度泡沫化，因此未来房地产即使不是黄金年代，但起码也是白银时代。从世联代理的厦门楼盘走量来看，下半年成交依然会呈现一个稳步上涨的态势，同时可以预期的是，下半年总体优惠幅度会逐步减少，消费者还得根据自身需求选择是否此时出手。
“抄底”底在哪里？ 适合自己需求的房子才是的
对于普通老百姓来说，买房是人生中的一件投资大事，因此多数人买房最关注是房价的走势问题，都期望能在低点买入。那么何时买房最合适呢？梁总表示，对于买房自住的人来说，相对于房价，购房者更应该关心的是自身的支付能力及未来的收入增长预期，选择最合适自己的房子才是的，没必要为了买房而牺牲生活质量，背负太多压力。迎刃有余才可跳出短期房价涨跌泥淖，从容面对未来周期波动，长期向上的中国房地产市场，共享长期发展利益。同时也应更多的关注开发商品牌实力、楼盘品质、项目配套及区域前景等真正决定楼盘价值的因素。
而对于投资投机的人来说，考虑的因素会很多，这跟市场信心有很大关系。从长期来看，房子的投资依然较大，不过不排除短期内的波动，因为不管是刚刚过去的督查组调研还是即将到来的换届选举，市场上的小道消息层出不穷，投资者还是得根据自身的能力选择入市时机，不可盲从。
至于打算“抄底”的购房者或许会再次错过一次低点，因为底部永远只在明显上升趋势时才会呈现出来，在之前谁也不知道！正如，此前也有众多专家预测2012楼市将进入冰冻期，但是现在看来，去年年底才是的入市时机，但是那个时候真正出手的人又有多少呢？所以把握每一个相对低点时机，选择适合自己需求的房子才是最重要的。
【世联地产名片】
世联地产成立于1993年，是国内从事房地产专业咨询的服务机构。于2009年8在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为登陆A股的房地产综合服务提供商。历经19年的发展，世联地产现已成为性的房地产服务提供商，世联地产拥有43家分支机构，已为200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的选择。形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产于2005年进入福建市场，依托世联性平台，深耕福建7年，以厦门和福州为核心，已成立厦门、福州、泉州分公司及福建顾问事业部，实现全面辐射海西的战略布局，立志于成为海西房地产市场服务的选择；目前拥有近400名专业人员，其中策划人员80人。现已在福建区域服务超过百个地产顾问项目，40余个销售代理项目，保持市场占有率；并与招商、保利、中铁、金融街、中建等央企，以及本土建发、国贸、古龙、路桥、厦航、七匹狼、宝嘉等福建多家大型房地产开发企业建立了长期的战略合作关系。
福建世联代理由于所策划代理项目中城市豪宅、别墅等高端项目众多，其中超过1/3项目均价在2万以上，被业界称为“海西豪宅专家”；并以全面覆盖海西乃至的客户信息系统及客户联动能力、领先的实践分享、项目价值挖掘及资源整合能力、世联星级案场服务成为开发企业最理想的合作团队，并为购房者提供专业、全面的置业顾问服务；（部分经典代理案例：建发半山墅、建发圣地亚哥、招商花园城、招商假日365、保利海上五月花、中铁元湾、宝嘉誉峰、鑫塔水尚、永建顶尚、台湾街综合体、原山主人、十里蓝山、泉天下、古龙御园、厦航同城湾……）
福建世联顾问则基于平台，结合福建区域特色在区域开发、旧城改造、城市综合体、商业地产、产业地产、旅游地产等领域以其视野及专业精神成为政府及房企最信任的智囊与专家；（部分经典顾问案例：莆田ECO城、中国古典工艺博览城、古龙汀溪温泉小镇、南太武滨海新城、招商双鱼岛……）
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