[摘要] 4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中最引人注目的是规定购买二套房首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
政策篇
取消7折利率
“4·17”调控银行“霸气”
关键词：取消7折利率
2010年1月底，中国银行率先宣布取消首套房贷的7折优惠利率，并将其升至8.5折。
此后，各大银行纷纷跟进实施。
点评：中行此次将房贷优惠利率下限从7折升至8.5折，实际上是恢复了2008年年初的房贷利率优惠水平。虽然取消优惠带给购房者的损失不大，但中行此举释放出一个明显的信号——房地产信贷需求增长过快，房地产投资过热导致房价高涨的情况，已引起监管部门的高度重视。这也意味着2009年房地产“信贷春天”已接近尾声，大有“山雨欲来风满楼”之感。
关键词：“4·17”调控
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中最引人注目的是规定购买二套房首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
点评：2010年要出调控，似乎是一个没有悬念的期待。从历次房地产调控的措施来看，无论是扶持还是打压，基本主要靠的就是信贷一条路。毫无疑义，信贷确是一个简单有效的方式，但总让人感觉缺乏灵活的手腕。而且，对二套房购买的限制，误伤了一大批改善型的买家。
关键词：银行“霸气”
在4月的调控出台后不久，中国银行又开始有所动作了，在利率调整方式到期时，将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
点评：有人指中国银行此举是“过河拆桥”，但按照权威解释，该行与客户签订的按揭贷款，一般每两年检讨一次利率方式。看到这则消息，感觉银行大概是最“霸王”的机构了，任何解释权都归它所有，消费者甚至没有发言的权利。而在这些银行之中，中行又是“领头羊”，好像什么优惠取消，都是从这家银行开始似的。
关键词：认房又认贷
2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了“既认房又认贷”的二套房认定标准。
点评：关于“二套房”的界定，一直是一个灰色地带。这个标准一出，引起了相当大的争议，讨论的主要焦点在于，如果把套卖了，再买的第二套也被算做二套房，这样对于换房客来说是不公平也是不合理的。但记者以为，客观说来，比其他任何一种认定方式，“既认房又认贷”是最为科学、严谨，而又最不可能产生歧义的标准。但是却存在致命的缺陷——认定条件！不要说的银行系统和产权系统、民政系统的信息不共享，就是同一城市或地区也难以实现。
关键词：“9·29”调控
承接“4·17”调控，“9·29”被称为“二次调控”。两次调控一脉相承，不过更加严厉了，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。
各商业银行禁止把消费性贷款用于购买住房。
点评：二次调控仍然是通过信贷压抑购房需求，但种种限制性的措施却让人有种无力之感。
关键词：限购令
“限购限外又限年龄”是“9·29”调控的广州落地版细则，其核心内容有四：户籍家庭和常住非户籍家庭（一年纳税声明），限购一套房；非常住家庭不准在广州购买；未满18岁不得单独购买商品房；境外购房，按照国家有关政策执行。
点评：这是在两次调控的基础上强化了对购房者购房需求的抑制。从限制贷款到直接不准购房。
关键词：限外令
11月，住建部与国家外管局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
点评：近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为境内热点城市房价上涨的一个因素。两大部门重申“限外令”，显然是中国围堵热钱和国际游资的特别之举，也可以看做调控楼市的政策进一步升级。这不禁让人联想到香港在10月中也发布过一项“限外”新规，矛头直指纷纷到港的内地投资客。
关键词：两度加息
10月19日及12月26日，央行两次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
点评：我国内外部流动性充裕，通胀预期较强，通胀压力不断加大，加息是央行抗通胀的一招。此举也向老百姓释放出一个信号：那就是存款放在银行是安全的，不会缩水。加息是针对整个宏观经济环境过热、资产价格涨幅过高而采取的宏观金融政策，非专门只是针对房地产而言，但不可否认也会对房地产市场产生一定的影响。
关键词：六调存款准备金率
今年以来，我国分别于1月18日、2月25日、5月10日、11月10日及12月20日五次上调存款类金融机构存款准备金率。此外，央行于10月13日还对工行、农行、中行、建行、招商 (论坛 新闻)、民生等六家银行差别化上调存款准备金率。
点评：央行如此频密地采取上调存款准备金率的政策，体现出对当前流动性过剩和通胀压力的担忧，这对购房者和开发企业来说都会受到影响。部分银行贷款额度用完，以至于买家不能办理银行按揭。而开发企业的融资也受到一定程度的限制。
关键词：公积金两次加息
住建部分别于10月和12月两次上调个人住房公积金存贷款利率。至此，个人住房公积金存款利率调整为2.25%。五年期以下（含五年） 调整为3.75%，五年期以上个人住房公积金存贷款利率调整为4.30%。
点评：一般在央行加息后，住房公积金存贷款利率都会随之上调。不过，住房公积金的存贷款利率的指向非常清晰，是对消费者住房需求的进一步抑制。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
