[摘要] 2009年厦门房地产市场有太多精彩之处，立丹行机构《深度地产365》通过对市场年度盘点，摈弃浮华，回归真实，遴选出十大关键词，让我们来共同分享——“蜗居”之后谁在买房 ？
如果说2008中国房地产市场无法以辉煌载入史册；
那么2009年，注定是不平凡的一年。
整整一年，世界都在侧耳倾听寒潮之中的“春意”。
中国楼市发生了太多让人心惊肉跳的事件，价格触底、小阳春、“楼脆脆”、国进民退、新地王、……在政策支持、开发商主导、购房者参与下，中国楼市经过了从萧条到火热再到繁荣，可堪称“一月小变，一季中变，半年一大变，全年楼市面目全非”。
当我们在探寻市场的发展轨迹、寻找与市场合拍的节奏时，我们发现每季度的市场都在发生重大变化。季度价格策略引爆刚性需求“井喷”，现金回流及时，中央地方齐救市，开发商开始进入不差钱时代，厦门季度商品房销售现金回流76亿；第二季改善需求、投资需求有效释放，岛内中高端楼盘也创造不菲的销售业绩，第二季度商品房销售157万平方米；回款金额133亿；开发商信心全面恢复，土地市场也在6月8日点燃09激情。 各地地王频繁出现，楼市率先中国经济快速回暖，带来了下半年可售面积剧减， 新增供应不足，全年供应销售比约为0.4:1，可见约6成的市场销售量是弥补了2008年被抑制的需求。第三季交易量出现了小幅下滑，我们判断楼市需求“被萎缩“明显，未来交易量和供应本身有很大联系，需依赖岛外缓解需求；第四季岛外楼盘新增放量，市场仍然保持旺盛的需求，而同时房价也逼近了历史高点，岛内连续3个月房价超过15000元/㎡,岛外房价也连续3个月超过7500元/㎡.房价在高点结束了2009年的历程。
2009年厦门房地产市场有太多精彩之处，立丹行机构《深度地产365》通过对市场年度盘点，摈弃浮华，回归真实，遴选出十大关键词，让我们来共同分享——“蜗居”之后谁在买房 ？
2009年关键词1：30%——政策引擎刺激市场快速回暖
房贷30%优惠（7折），二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金分期延长付款等刺激型政策引擎，加上开发商的降价促销力度，加速了楼市回暖。
从历年市场走势来看，宏观调控政策在楼市中扮演了支撑力的作用,政策的转折点其实就是市场的拐点，07年9.27新政，第二套房首付比例提高，楼市进入持续12个月量价齐跌阶段；08年10.22救市政策出台，降低营业税、个税，调整“二套房贷”政策；08年年末市场开始出现了交易量回升迹象，市场信心逐渐恢复。
2009年政策呈现出以下两个特征：
1） 年初松、年末紧
2） 中央紧、地方松
2010年宏观政策调性基本确立，稳回升，促结构，加大科学城市化进程，消费需求仍有进一步放大的机会。二、三线城市迎来广阔发展空间，并逐渐形成了高端住宅、普通住宅、二手房、保障性住房等多层次的居住供应体系。而国际经济形势仍不明朗，中国经济增长企稳，仍需房地产业和谐发展给予支撑；但对房价上涨过快等因素，年末中央继调整营业税徵收期限、提高开发商拿地首付五成以后，又出台了监管闲置土地具体细节，重点在于抑制投机性购房需求，加大供应力度、避免房价恐慌性上涨、挤压楼市泡沫。宏观调控手段趋于成熟，“政策急刹车”的形势难出现，而中央 “政策减档”措施仍会在市场变化中频繁出现，未来政策风险加大。明年中央将在整体宏观政策适度宽松的基调上趋紧并进一步采取灵活性、针对性措施。
2009年关键词2：170亿——异地客户占据半边天
2009年厦门商品住宅销售金额357亿，异地客户购房金额为170亿，其中省内客户购房金额109亿。
随着中央政府对海峡两岸经济区的批准及政策导向上，厦门在原有国际港口贸易城市、旅游城市、国际和谐人居城市基础上，再度成为世人关注的焦点，作为海峡西岸经济区中心城市，厦门房地产将迎来新一轮的快速增长。2010年高铁时代全面来临，城市生活半径扩大，厦门的城市吸附力将大大增强，特别是对省内周边城市的影响。 06年开始，厦门本市客户群比例逐渐降低，由60%降低到09年的45%，而省内户约占35%，省外及境外客户合占20%。厦门以外的异地客户对房地产的需求仍然强劲的上升态势。
从房价承受力上看，境外客户的房价承受能力，09年境外客户购房均价为11896元/㎡，省内客户购房均价为8702元/㎡，本市客户购房均价为8695元/㎡;省外客户购房均价为7794元/㎡.
从购买力上看，09年异地客户购房金额为170亿（占全市48%），省内客户购买商品住宅10936套，单套平均面积114㎡，购房金额109亿；省外客户约购买5764套，单套平均面积111㎡，购房金额50亿；境外客户约购买621套，单套平均面积152㎡，购房金额12亿；
异地客户在厦门房地产市场中具有举足轻重的作用，异地客户“厦门化”进程将关系到厦门房地产的新一轮发展。
2009年关键词3：6168——房价重新出发
09年全市住宅销售均价点6168元/㎡出现在今年2月份。之后，房价呈V字形反转，楼市迅速从冰点走向沸点 。年末对比年初，岛内商品住宅均价上涨了59%；岛外商品住宅上涨了92%。由于上半年交易量大幅攀升，整体信心恢复，带来下半年房价的快速上涨。
季：以乐活小镇、禹洲大学城、芸溪居住公园、绿苑水岸名筑等岛外高性价比楼盘的支持为主；刚性需求在价格策略下得到集中释放。
第二季：改善型需求、投资需求得到有效释放，岛内大户型楼盘得到较好的销售业绩以海峡国际社区、五缘湾1号、新景禾祥为代表。
第三季：库存不足，可售量持续减少，岛内海峡国际社区、国际邮轮城等新推供应缓解供应不足情况，房价稳步攀升；
第四季：楼市战场转移到岛外，岛外新供应楼盘为市场主力支撑；
2009年关键词4：4770000——交易量创历史新高，释放了被抑制需求
09年商品房成交477万㎡，再创历史新高；商品住宅406万㎡ ，对比08年同期增长290%，再次感受到从冰点到沸点的市场；市场信心的恢复而受到抑制的需求集中释放，季度商品住宅成交面积102万平方米，销售金额达67.8亿；第二季商品住宅销售面积133万平方米，销售金额达到112亿；第三季商品住宅销售面积82万平方米，销售金额88亿，第四季商品住宅销售面积77万平方米，销售金额80亿。全年商品住宅销售金额357亿，商住用地土地出让金支出已达260亿（截止12.27），销售现金回流及土地金支出，未来的供应将加大，而这批土地开发上市预计得集中在后年，短期内供不应求局面仍然会维持较长时间，预计明年下半年中后期会适度缓解。
数据来源：立丹行数据平台
数据截止：2009.12.27
2009年关键词5：850套——岛内产品结构失衡，小户型紧缺
受150政策限制，岛内库存主流产品以大户型产品， >144平方米产品,约占50%，约2307套；而岛内总价130万以内（<90平方米户型）仅存850套,是市场稀缺产品，目前在售小户型项目库存大于10套项目仅有7个项目，总价低面积小的产品未来将保持较长一段时间的市场断档期。
受7090政策限制，岛外在售项目库存7986套， <90平方米产品约占5成，4098套；>145平方米约占19%，套数约1522套，90-145平方米约占30%，2336套。因此岛外产品总价优势明显，总价60-70万是主流产品。
岛内大岛外小，需求多元化无法得到充分满足，选房难也就不然理解。
从历年市场销售趋势上，各面积段产品均维持在一个相对固定的比例，销售比例的120-144平方米产品，约占22%；其次144-180产品；约占15%；销售比例是>180产品和60-80产品各占8%。但由于目前市场处于处于供不应求阶段，各个产品段如果按09年的去化量，无新增供应，仅需要7个月就能够全部去化完毕。
2009年关键词6：0.4：1——市场供应不足，价格扭曲
09年供应与销售为0.42：1；整体市场表现出严重供应不足. 09年销量剧增，供应量补给不足，供不应求矛盾突出。全年累计新增供应商品住宅162万㎡，销售量406万㎡，去化了08年及之前库存约243万平方米，。由于08年市场信心不足土地延缓开发，导致目前新增供应不足，库存剧减。在售项目库存从年初的379万平方米到年末的190万平方米；未批售项目从年初的464万平方米到年末的968万平方米，库存减少、未来供应陆续增加，但缓解供应不足的矛盾仍然需要时间，供应短缺局面预计在明年中后期可以得到缓解。
2009年关键词7：30940——单幅地块楼面地价创历史新高
9月8日环岛路2009G23地块以楼面地价30940元/㎡成交，创历史新高。
2009年，厦门土地市场表现出快速恢复的局面。土地交易量急剧攀升，也显示了开发商的信心；土地交易价格保持强劲的发展态势。如果说上半年是岛内优质地块的试水，那么下半年就是土地市场的全面火爆。全年累计成交土地建筑面积790万平方米；商住用地建筑面积594万㎡。
2008市场整体低迷，土地交易量受到严重萎缩，受到抑制的土地需求在09年得到释放。
经过上半年市场的快速回暖，企业开发资金得到了保障，地款缴纳方式更为灵活， 09年上半年土地市场在岛内首先打开僵局，引发下半年整体土地市场的迅速回暖。下半年土地拍卖会都出现了久违的火爆场面。
实力地产大鳄陆续进入厦门，岛内土地市场呈现出竞争白热化；而岛外土地的价格优势带来了城市快速扩张的新纪元。
2009年关键词8:4000亿:65亿——09年上演资本盛宴，融资热成为焦点现象
根据《中国房企融资调查》：“09年60余家房企融资总额达约4000亿元人民币，前15家房企大鳄融资总额超3000亿，其中银行授信为主要融资来源超2400亿”
融资热成为09年房地产的共性。厦门也上演了房企扎堆上市的热潮。09年成功上市新添3位成员，上市融资合计65亿。目前房企资金的充裕依赖于货币政策，只有当市场能够稳定持续发展下去才能转变成开发商的实力。
2009年关键词9：2.8：1——岛内地价是岛外地价2.8倍
岛内岛外房地产格局在09年发生了重大转变，岛外房地产开始主导厦门楼市。
岛外销售面积比例从04年的21%提高到09年的55%，岛外房地产首次超过岛内比例，未来岛外比例将逐步提升。从在售项目库存来看，岛外库存约106万平方米，而岛内仅存84万平方米；未批售项目库存来看，岛外约729万㎡，岛内429万㎡，岛内外未批售项目库存差距约300万平方米；整体总量上看未来的供应量是均衡的，但由于地块有超过594万平方米是09年供应的，因此未来会出现集中的供应潮，09年岛内地价是岛外地价的2.8倍，而岛内房价是岛外的2倍。岛内房价是岛外房价的2倍，因此岛内岛外地产格局未来将更明显。
随着岛外配套的不断完善，岛外置业趋势明显。
2009年关键词10：4.5万套——保障房构建和谐社会
4.5万套保障房为厦门构建多梯级需求层次创造了条件，保障房、二手房、一般住宅、高端住宅共同构建厦门居住体系。保障房将让成为居住用房的重要组成部分，解决引进性人才、中低收入家庭等人群居住问题。2009年二手房共成交277万平方米，28610套。第三季度二手房交易量保持在30万㎡，一度超过一手房销售量，60-100平方米的产品约占42%，且大部分是岛内市场，可见相当部分需求客户大规模转移到二手房市场。
岛内住宅由于城市配套优越，一直受到购房者青睐，约占80%比例，岛内大户型在房价趋高的环境下，也给岛内大量的二手房源留下了很大的市场空间，加之市场经过一轮调控，促使不少刚性需求购房者出手购买岛内二手房。
未来楼市需求层次将泾渭分明，保障房、二手房、一般住宅、高端化豪宅都将具有各自的领地。保障房对于保障民生具有积极意义，而二手房将转移部分首次置业、子女教育等刚需客户，商品房将实现岛内外分化，岛内更呈现出豪宅化，而岛外在城市化进程中将体现出性价比特征。
如果说2008中国房地产市场无法以辉煌载入史册，但她毕竟让年轻的中国房地产有了思考的机会。2009中国房地产市场所经历的从冰点到沸点的变化，让我们真切的感受到市场的力量。
2010年，潜伏着的购房者能否等来自己的一隅天地？观望着的投资客仍将争食还是停手？伴随着海西建设的战略机遇，隧道开启乐活翔安，海沧集美同安与岛内无缝连接，未来厦门房地产开发格局，又将呈现怎样新的气象。2010年厦门房地产市场又将有太多机遇与挑战，让我们一同分享2010年预期的四大关键词。
2010关键词1：岛内均价将突破20000
09年岛内房价跳跃式上涨，截止12月31日，岛内房价已经连续2个月超过15000，2010年有突破20000的可能。
一、岛内土地资源稀缺
截止12月底，岛内可售项目库存建筑面积约84万㎡，以海峡国际社区、云顶至尊、君临宝邸、五缘湾1号等高端项目为代表；待推项目建筑面积约429万平方米（陆续在2-3年内推出），而年市场需求量约168万（近5年市场年均需求情况），因此岛内供应不足局面仍然长期存在，价值放大的可能性存在。
二、取地成本高，高端开发心理预期增强
岛内待推项目总建筑面积429万平方米，平均楼面地价8023元/㎡ 。其中约60万平方米楼面地价超过10000元/㎡，其他地块楼面地价集中在7000-9000元//㎡;平均地价与先行房价比已 过50%；在品牌实力的基础上，开发高端化的趋势将影响开发商的未来开发策略，高端化开发的策略路线导致遍地豪宅。根据目前岛内地块楼面地价测算，按地产投资的平均看，明年岛内房价在地价成本助推下，均价突破20000元/平方米的机会是存在的。
三、市场信心稳健，市场供应不足，可能导致恐慌性上涨
由于明年可售项目少，政策环境如由于通过数理统计预测：在95%置信水平情况下，房价每月上涨671元/㎡，预计岛内房价在2010年中期将突破20000元/㎡。届时，岛内住宅均价将达到2万元/平方米，单套商品住宅总价在200万元以上，而市中心、环岛路、湖心岛将陆续出现千万豪宅。
2010关键词2：高房价是市场交易量的阻力
整体房价上涨趋势短期内不会改变，目前开发资金充足，市场信心积累了较长时间，尽管政策有缩紧的苗头，但整体市场供应不足，房价在地价影响下仍有上涨的趋势。高房价与市场交易量的博弈到底谁能占据上风呢？
2010年上半年供应量仍会很大缺口，房价仍然会保持较大幅度增长态势； 房价趋高，刚性需求价格承受能力有效，会发生转移或延迟购房计划，需求将受到抑制。刚需客户依托岛外房地产在下半年能够得到一定程度的缓解；而投资需求及改善需求释放受政策趋紧的影响加大，高房价阻力博弈市场交易量趋势将体现得更加明显。交易量将进入调整阶段；
异地客户入厦提速,加快需求增长，而异地客户中的高端客群将成为厦门岛内房地产市场的有效补充；2010年异地客户营销大战也将全面展开，特别是豪宅营销将把客户面全面铺开。
2010年，房价能够在消化现有库存量和少量新增供应上得到支撑而继续走高，在岛内体现得尤为明显。房价涨升之下成交量逐步萎缩，而房价本身的上涨趋势也将让市场信心更为坚挺而有较大的助涨因素，开发商高端化开发策略及心理预期在市场信心预期中得到放大。而影响其中的关键因素是政策缩紧的动向。
2010关键词3：岛外四区主导厦门销售量
09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛外，达到55%，岛外商品住宅成交比例从04年的21%上升到09年的55%，从04年岛外房地产交易量60万㎡，到09年的224万平方米，按正常的市场去化量150-200万平方米来看，岛外库存量约729万平方米，未来供应缓解局面只是时间的问题。
未来岛外四区将长期主导市场格局，新的地产格局将加速大厦门的形成。2020年，岛外新城建设将形成240平方公里功能定位明确、设施完善、环境优美的新城区，城市化率提高到85%。形成海沧新城、集美新城、环东海域新城、翔安新城四个分城区。
岛外四区在基础交通配套、生活配套、教育及医疗配套的投资建设中将迎来全新的发展机遇，“城市综合体”开发模式也将在岛外城市运营中普遍应用，岛外四区在前瞻性规划前提下，引入综合实力较强的城市运营商，进行统一开发、成片开发也将成为共识。通过政府联动、政策优惠、产业培育、将带动房地产的逐渐成熟、稳健发展。
2010关键词4：岛内豪宅化岛外多元化
一、地价及供应助推岛内高端化
尽管目前房价已经不是单纯由地价等成本因素制定，但高地价又不断刺激着周边在售楼盘推高房价，“地价一高，房价立涨”，高地价成为短时间内高房价的重大推手。
09年以疯狂的推地速度，疯狂的楼面地价，以及弥漫在整个市场中的疯狂的拿地氛围。目前岛内累积未批售地块楼面地价8000元/㎡以上的有133万平方米，约占岛内未批售项目总建的40%。未来岛内客户趋向高端化，异地高端客户入厦比例也将不断提高。
二、岛外性价比推动客群多元化
岛内地价是岛外的2.8倍，岛内房价是岛外的2倍，未来房价差距仍然明显，岛外产品结构多元化，对结婚用房、置业落户、子女教育、健康养老等置业客群都具有充足的选择空间。岛内白领阶层岛外置业趋势明显，随着交通便捷度的提高，生活配套的投资建设，未来岛外的生活氛围将逐渐成熟。集美、翔安、环东海域将是明年岛外的重点区域。因此岛外性价比将推动岛外客群多元化。
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