[摘要] “被就业、被增长、被代表”……萎缩是绝对的不及物动词，然而在流行的“被”时代，立丹行发现，7—9月的厦门房地产市场，楼市需求正在明显地“被萎缩”！
立丹行机构深度地产•2009年第三季度厦门房地产市场报告会
立丹行机构深度地产•2009年第三季度厦门房地产市场报告会
2009年9月22日，立丹行机构深度地产•2009年第三季度厦门房地产市场报告会在厦门房地产市场展厅举行。来自闽南地产业界精英、房协领导及厦门房地产主流媒体参与了此次报告会。发布会上，立丹行机构地产研究中心对2009年前三季度厦门房地产市场进行了细致的盘点并对未来房地产市场走势进行了权威细致的预测。
立丹行自成立十一年来，凭借领先的全程策划理念、庞大的信息资源和高超的实案销售经验，逐步成为同行业中的佼佼者。而立丹行深度地产研究中心汇聚了一大批业内地产研究、咨询顾问精英，除了为政府机构、房地产开发商及金融投资机构提供顾问服务外，还坚持365天宏观经济、地产数据的不断累积，并形成统计报告对外发布。立丹行深度地产研究中心的市场报告因其自身的专业性、权威性以及对未来走势的前瞻性成为行业的风向标和开发商智囊。
2009年第三季市场报告 厦门楼市需求是否仍会“被萎缩”？
出品：立丹行机构·地产研究中心
报告发布人：立丹行地产研究中心副总兼策略总监 饶力鹏
一、楼市量价创新高，第三季销售大幅萎缩
2009年前三季度，厦门商品房销售379万平米，超过2007全年372万平米的销量。商品住宅约占85%，销售面积达322万平米，其中岛内销售155万平米，占48%，岛外销售167万平米。预计2009年全年，厦门楼市量价将齐创历史新高。
随着购房刚性需求在上半年得以有效释放，厦门楼市在7月底开始进入销售萎缩期。第三季度全市商品住宅累计销售75万平米，环比大幅下降44%；其中岛内销售44万平米，环比下降32%，岛外销售31万平米，环比下降达55%。岛外销售下降幅度明显超过岛内。
与销售萎缩形成鲜明对比的是，第三季度商品住宅价格持续上涨，重新突破万元大关，全市住宅均价达10791元/平米。其中岛内住宅均价13838元/平米，环比上涨21%；岛外住宅均价6408元/平米，环比上涨16%。
二、多重因素助推，楼市进入被萎缩局面
1）二套房贷紧缩，抑制改善和投资需求
09年7月8日福建银监会发布公告，重申严格执行二套房贷首付。虽然政策无新的调控措施，但依然引发市场对于未来“信贷紧缩”的担忧。受此政策影响，二季度开始逐渐旺盛的改善需求和投资需求被暂时抑制，更多的准购房者重新回归观望态势，造成第三季度交易量出现明显萎缩。
2）高成本土地延迟开发，导致中短期供应不足
立丹行地产研究中心根据公开资料统计显示，2007年出让的多达159万平米高成本土地延迟开发。其中岛内84万平米，平均楼面地价11917元/平米，岛外75万平米，平均楼面地价7449元/平米。截止第三季度，全市40%在售项目销售率超过90%，可售库存仅剩189万平米，岛内库存93万平米，岛外库存96万平米。新开工面积和库存大幅减少，导致未来中短期供应不足。
3）库存产品结构失衡，影响需求匹配
季度厦门楼市因低价格策略引爆刚性需求，主要去化小于120平米的中小户型产品，约占60%；第二和第三季度以改善型需求和通胀预期下的投资需求为主，成交产品面积区间以120-180平米为主。
从市场供应的产品来看，岛内外产品结构失衡的局面依然存在。岛内库存144平米以上产品约占77%，套均面积163平米；岛外库存产品70-90平米占31%，120-144平米占25%，套均面积108平米。价格的持续上涨和库存产品结构失衡，造成供应和需求不能得以有效匹配，导致市场成交萎缩。
4）二手房市场转移刚性购房需求
自08年底以来，厦门二手房市场率先新房市场呈现回暖趋势，交易量持续大幅攀升。由于具备现房、总价低、地段优、装修费用低等优点，越来越受到购房者青睐。第三季度厦门二手房月均保持30万平米以上的交易量，8月份成交甚至超过新房约4万平米。2009年前三季度，厦门二手房市场60-100平方米的产品成交约占42%，转移了部分刚性购房需求，造成了新房市场成交量被萎缩。
立丹行观点：2009年第三季度，二套房贷政策调整引发对“信贷紧缩”的担忧，购房者重新进入观望心态；市场供应不足导致价格快速上涨，岛内外产品结构失衡格局，造成供应和需求不匹配；二手房市场依靠多重优势抢占部分新房客户。在这些综合因素影响下，厦门楼市进入“被萎缩”，出现量价背离的市场局面。
三、市场萎缩将持续，2010年中期或有望缓解
购房需求被抑制，岛内高地价支撑高房价
由于上半年刚性购房需求得到有效释放，目前已呈现需求动力不足；而房价却在半年多的时间持续上涨，9月全市住宅均价达到10791元/平米，比年初的6503元/平米暴涨66%，进一步抑制了购房需求。另一方面，新增供应不足的局面短期内无法缓解，特别是岛内市场，高价土地和稀缺性将使得商品房开发继续朝高端化方向发展，将支撑房价保持高位运行。
因此，立丹行认为，厦门楼市量价背离的萎缩局面将在下半年表现明显，并将持续较长时间。
四大因素共同影响，萎缩或于2010年中期缓解
2010年，存量土地的陆续上市将改善整体供需矛盾。立丹行地产研究中心统计数据显示，近三年已拍卖未批售商住用地建筑面积达到741万平米，其中岛内为343万平米，岛外为398万平米。这部分产品预计将在2010年开始逐步上市，整体市场供需不平衡的矛盾将得到有效缓解。
政策推动未来上市产品改变结构失衡局面。随着“70/90政策”模糊化，岛内“150政策”基本取消，湖边水库、观音山和五缘湾落户政策放宽至100平米等影响，未来岛内产品规划将更加灵活化和多元化，这将改善长期以来岛内产品结构失衡的不利局面。
城市规划和重大基建设施的推进，带来岛外市场巨大的发展机会，从而助推厦门整体房地产市场发展。厦门创建岛外第二城市中心的构想和针对岛外的一系列基础设施建设推进，如福厦铁路、BRT轻轨，翔安隧道等重大工程，岛外房地产市场迎来前所未有的大好发展机会。未来将依赖岛外市场形成新的发展格局，缓解需求萎缩局面。
未来保障房供应量巨大，将引导房地产市场健康有序发展。全市共规划建设20个社会保障性住房项目，可提供保障性住房约4.58万套。目前已开工18个，已开工项目累计建筑面积约340万㎡，其中岛内10个，主要分布在本岛东北部片区，岛外8个。未来市场将向两极化发展，中高档商品房和保障房，购房者各取所需。
立丹行观点：2009年下半年，由于新增供应不足和土地稀缺性因素，将支撑房价高位运行，需求的减少和信贷政策不确定性导致市场萎缩局面将持续存在。未来厦门市场将依靠岛内产品供应结构改善、岛外整体配套提升以及保障房刺激消费需求等缓解萎缩的市场局面。预计到2010年中期，随着新增供应的逐渐加大，供需格局变得更为均衡，厦门房地产市场重新进入健康良性的发展轨道。
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