[摘要] 在前所未有的调控强压下，房地产市场是否会出现“断点”，成为房地“惨”？房地产未来的演变趋势如何，将给城市带来怎样的变化？
在前所未有的调控强压下，房地产市场是否会出现“断点”，成为房地“惨”？房地产未来的演变趋势如何，将给城市带来怎样的变化？
7月29日，中国地产金融网、中国闽商地产联盟、乾方金融等在厦门联合主办了一场“福建地产金融·2017高峰论坛”，知名地产专家戴亦一教授、国内房地产大数据专家黄昊以及福建省地产基金投资专家万强等，就当前房地产市场与未来发展趋势等进行了不同角度的专业分享。
房价进入到分化阶段
争议多、分歧大，心里不踏实，大概是目前房地产界的真实写照。
戴亦一坦言，如果在以前，他会毫不犹豫地推荐询问他的人“买买买”，但现在则不再那么坦然了。“从投资的角度看，要懂得进出的门道。”戴亦一表示，房地产投资的一大劣势是变现能力比较差，市场“断点”未必马上来，但一旦来的时候就来不及了。
不过，戴亦一认为，国内的政策环境整体还是在小心翼翼地呵护市场，稳定是主线。
在他看来，今后房地产市场的演变趋势是，投资从低风险高到高风险中，房价则从普涨进入到分化阶段。
此外，房地产市场也将从城镇化演进到都市化，而且，由于雾霾效应的存在，投资也将呈现出从北方到南方的势头。
房地产红利能持续多久？戴亦一认为，有两个现象可关注，一是居民储蓄率是否急剧下降，二是城市化进程是否出现拐点，如果出现了，那房地产的顶点恐怕也就到了。但目前来看，这些因素都至少还有几年的时间可支撑。
在戴亦一看来，观察房地产市场，有三个最重要的风险信号指标：密切关注实体经济倒闭率；密切关注北上深厦等热门城市的限购政策取消；密切关注美元黑市汇率的活跃程度。
厦门环都市圈渐成气候
“以厦门为核心的环都市圈在市场主流的推动下正在逐渐形成。”高级合伙人黄昊表示，由于厦门市场仍处于供不应求的紧张态势，周边城市立刻成为购房群体争相追逐的目标，促涨了漳州港、角美、泉州等地的房价。
黄昊的分析依据主要来源于大数据。他解释说，厦门的购房趋势已经向改善、高端型发展，面对高企的购房成本，多数刚需群体已经无力“留厦”。而受厦门外溢客户及投资群体的热捧，周边城市则活跃起来。像角美近两年的土地价格增长幅度高达150%。
与此相适应的是，随着高铁、城际铁路等路网的扩张，核心城市的辐射利好也体现得越来越明显。
房地产投资市场的另一个明显趋势是，也迎来了一波“消费升级”。根据近6年漳州热销区域的别墅成交情况，度假型别墅产品逐渐受到市场关注，价量皆呈上升趋势，旅游、休闲、度假养老地产存在巨大潜力。“为适应产业创新趋势，发展特色小镇必将成为福建省开拓房地产领域的新机遇。”黄昊认为，虽然福建省于2016年9月公布了批28个特色小镇创建名单，但创建特色小镇仍处于起步阶段，且产业涵盖范围较窄。
此外，今后房地产行业集中度将进一步提升。2017年上半年，虽然受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下跌明显，但是从半年数据看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显，其中前30强房企内的竞争尤为激烈。
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