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马尾土地首拍热度不减 新区规划推高区域价值

海峡财经导报房产版块  作者:庄小鹏   2017-01-18 01:18

[摘要] 2016年福州土地行情升温,地价催涨房价的剧情几度上演。为抑制房价过快上涨,去年底福州开始实行限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的竞价方式,旨在限制“地王”产生。加之楼市成交量骤降,业界对于新年福州土地市场能否维持热度持观望状态。

2016年福州土地行情升温,地价催涨房价的剧情几度上演。为抑制房价过快上涨,去年底福州开始实行限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的竞价方式,旨在限制“地王”产生。加之楼市成交量骤降,业界对于新年福州土地市场能否维持热度持观望状态。

因此,福州马尾区举办的2017年的首场土地拍卖会,成为关注焦点。

琅岐地块再受捧

1月16日,福州2017年土地首拍落下帷幕。本次土拍的主角是马尾区马宗地206-10号地块,该地块位于琅岐国际旅游岛雁行江北岸,总用地面积154.65亩,土地性质为商服用地住宅用地,起拍总价4.69亿元,起始楼面价为2599元/平方米,创下了琅岐岛土地拍卖起始楼面价的新高。

在2016年,琅岐岛有4宗地块成功出让的经历。本次琅岐岛新推出地块,效仿福州四城区,采用限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的竞价方式,即地块设定高限制价格,当竞买人报价达到高限价后,竞买方式转为竞无偿提供住宅建筑面积,地块使用权将由能提供多无偿竞争面积的竞买人获得。首次采用限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的竞价方式,加上起始楼面价创新高,也让马宗地206-10号地块的出让结果备受关注。

在拍卖会当天,中铁建、中庚城开2家房企围绕该地块展开了激烈争夺。终经过80余轮竞拍,中国铁建股份有限公司以7.035亿元的价格并无偿提供9900平方米住宅面积的代价竞得该地块。该地块的成交溢价率超过50%(超过高上限),成交名义楼面价为3900元/平方米,而业内估算其实际可售楼面价约为4381元/平方米。

值得一提的是,央企出身的中国铁建,是首次挺进马尾琅岐。

区域竞争白热化

据了解,2016年,琅岐加快了雁行江两岸地块的出让进程,城开中庚更是强势拿下琅岐的2幅用地:2月4日,城开中庚以4.17亿元摘得马宗地2016-01地块;8月8日,城开集团以6.84亿竞得马宗地2016-06号地块,加上已经在售的香海世界,城开中庚在琅岐区域已经储备了3个项目。去年初,城开中庚在拿下马宗地2016-01地块时曾表示,将陆续收入地块用于完善香海世界项目的大城布局以及大城配套建设。本次马宗地206-10号地块入市,城开中庚本是志在必得,却被中铁建半路截胡。

在业内人士看来,城开中庚在琅岐雁行江的一家独大的扩张已经遭遇挑战。中铁建作为央企实力雄厚,进驻琅岐有助于琅岐发展呈现“百家齐放”的姿态。并且,在中铁建的带动下,琅岐或将涌入更多房企,未来该区域楼市的竞争也会更加白热化。

新区规划推高区域价值

在业内人士看来,集涵盖新区、自由贸易试验区、海上丝绸之路核心区、两岸经济合作示范区及开发区利好于一身的琅岐岛,是目前马尾重点关注和发展区域,市场空间巨大。这也是城开中庚、中铁建等开发商积极布局琅岐的主要原因。

据了解,拥有政策光环加持的琅岐,近两年基础设施建设不断提速,目前琅岐已经确定包括红光湖景观公园,横一路、横二路、滨江西路等9条市政道路工程的自贸区基础设施建设项目等在内的12个新区启动建设项目,总投资252.83亿元。至2020年左右,随着东部快速通道全面通车、四环闭合,从琅岐驾车只要20就能福州市中心,形成“半城市生活圈”。

开发商人士看来,无论是福州四城区甚至马尾主城区,拿地成本要1.5万元/平方米甚至超过2万元/平方米,非常考验企业的资金实力。而在琅岐拿地的资金压力要小很多。不仅如此,在楼市调控加码的背景下,楼市后市走向还不明朗,因此在琅岐拿地布局投入少,风险也更小。

值得一提的是,随着琅岐的区域价值受到更多开发商的认可,在琅岐拿地的门槛事实上已经大大提高。马宗地206-10号地块在创下土地拍卖起始楼面价新高的同时,土地拍卖起始价对比半年前出让的同地段的马宗地2016-06号地块,已经上涨了近1000元/平方米,仅半年时间,涨幅就超过了50%。

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