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楼市利好政策频出 有望助力厦门商办市场减少库存

厦门日报  作者:谢凤燕   2016-07-28 08:49

[摘要] 受高库存压力影响,商办市场去库存工作刻不容缓。7月21日,省政府办公厅下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(以下简称“通知”),提出了因城因地精准施策、严控商业办公用地供应、打通商业办公房地产库存转换通道等六条新政。尽管厦门尚未出台相关执行细则,但是考虑到国家层面在五月以来推行的“营改增”、允......

受高库存压力影响,商办市场去库存工作刻不容缓。7月21日,省政府办公厅下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(以下简称“通知”),提出了因城因地精准施策、严控商业办公用地供应、打通商业办公房地产库存转换通道等六条新政。尽管厦门尚未出台相关执行细则,但是考虑到国家层面在五月以来推行的“营改增”、允许“商改租”等措施,以及厦门出台限制住宅市场投资性需求,带来的购买力可能朝商办物业转移,近段时间,商办市场受到各方广泛关注。

 供应量、土地出让面积均减少

  从源头减轻库存压力

严格控制商业办公用地特别是城市商业综合体用地的供应数量,是本次《通知》的重要内容之一。今年3月份公布的2016厦门土地出让计划中,也早已明确了“‘有保有压’优化供地结构,控制商办用地供应”的目标。

据厦门土地研究中心数据,2016年1—6月,厦门土地商办用地出让总建筑面积 21.98万平方米,占2015年全年商办土地总出让面积31.4%,商办土地出让节奏明显减缓。与此同时,商办物业供应量也呈递减趋势,2016年前六个月,厦门商办新增供应量33.78万平方米,占去年全年商办总供应量的34.99%。

业内人士分析,此举意在从供给侧严格控制存量的增长,缓解商办市场库存压力,为市场赢得一定的消化期。太平戴维斯厦门公司总经理张守亮表示,准确地讲,土地出让应该是“调整”,而非“控制”,应真正根据市场现状主动调节各区域和板块的供地规模,注重产业集群的合理性,决不能一刀切。

支持项目转型备受期待

  “商改租”领域或大有空间

《通知》关于“支持房地产开发企业将商业办公房地产项目(含soho项目)整体或部分转型”的规定引人注目。这一细则与6月3日国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的规定相呼应,都被视为商办市场去库存的重要手段。

事实上,在项目转型方面,部分产品已率先开始尝试转型,在不改变产权属性的前提下,在使用功能上做文章。比如中山路片区的南中广场毕思特酒店项目,将使用功能实现为“商改住”后再进行销售,取得了不错的效果。

另外,一些知名的企业,如UONE社区、世联行等试水住房租赁市场,以“商改租”在一定程度上助力商办存量消化。以UONE社区为例,自去年成立以来,在厦可租房源已达4000间,遍布湖里、杏林和海沧,房源主要来自开发商未售完和散户业主持有的住宅或者SOHO产品。UONE社区CEO陈振榕表示,像UONE社区一样的租赁产品可以加快商办物业,尤其是SOHO的销售速度,也能盘活较偏远地段的存量,降低空置率。厦门世联地产总经理梁丰也表示,世联在厦的长租公寓正在寻找理想的标的物。他强调,商办产品在规划设计较特殊,转型还需相应的配套、政策法规支持,涉及消防等多方面问题。

对于变更土地属性的“商改住”做法,专家表示并不乐观。张守亮认为,“商改住”对未开发的企业有一定的调整机会,但变更属性只能起到缓解作用,开发商要补交地价,变性后的产品可能面临后遗症。“除了自身规划设计上的硬伤,不少项目配套是按商务区来打造的,硬性改造后的产品其实并不宜居。”

住宅限贷政策来临

  客户有望分流到商办市场

7月15日,厦门出台楼市新政,规定有2笔及以上住房贷款记录且均已结清,购买普通住宅首付低为50%,有1笔住房贷款记录未结清的,首付低为60%。这一比例与购买商业用房首付低50%相差不大。对买住宅首付升高的投资客而言,住宅与商办物业的置业首付成本已基本持平,或将成为其出手商办物业的原因。而有2笔住房贷款未结清不能贷款买住宅的投资客们,无疑将被挤压到其他的投资领域。业界认为,在此背景下,必定会有一部分客户将流入到“不限购、不限贷”的商办市场。

均和评估董事长王崎认为,购买商办物业高贷款年限只有十年,利息支出压力大,而租金又不高。他表示:“去库存不妨从信贷政策入手,或降低首付,或延长贷款年限,从而降低投资成本。”但张守亮表示,目前资金流向不平衡所导致的资本短缺依旧存在,信贷政策上的调整有一定的难度。

专家声音

  商办规划应

  市场化科学地调配

  太平戴维斯厦门公司总经理 张守亮

商办市场去库存政策的制定应做到宜疏不宜堵,需要研究各个区域的不同,根据市场的供需进行区分和研究。写字楼市场需要完善商贸区建设,减少CBD盲目扩张,而商业市场则应该朝社区化方向发展,研究适合旅游购物的商业模式,打造适合宜居城市发展的社区商业。“在未来的商办规划上,应该进行市场化科学的调配,该增的增,该减的减,加强城市基础设施的完善,降低企业运营成本。”

机构观点

  商办去库存将依赖

  落地性政策实施

厦门机构

为了调和商办类产品与住宅日益严峻的分化态势,省政府时隔近半年再度出台旨在“去库存”的新政,而且目标直指商办市场。

相比于2月出台的“去库存八条”有明确的信贷政策调整,此番新政更多是指导性的建议,将依赖于地方政府制定落地性的政策。以厦门为例,7月15日刚刚出台了包括“限贷”在内的七条新政,可以说地方性房地产市场发展的差异化使得政策的制定和实施都要更为精细。本次新政中提到了控制商办用地的供应并规范库存统计口径,与厦门“7·15新政”提出的加大居住用地供应相比,又体现了对于商办和住宅产品类型不同的调控方向,以期从供求结构出发,从根本上改善冷热不均的市场格局。对于商办项目用途转换等“老面孔”的说法,随着市场的变化,长租公寓项目的涌现也为这一想法提供了可能。(文/日报记者 魏岭)

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