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租房市场将迎“生力军”? 租购并举利好“去库存”

海峡财经导报  作者:特约记者 杜静 王诗田 颜建谋   2016-07-09 01:19

[摘要] 日前,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为《意见》),鼓励机构和个人进入租房市场,并对各类租房税收减免以及允许商业用房调整用途等作出规定。对此,业内人士认为,这一政策也 ...

日前,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为《意见》),鼓励机构和个人进入租房市场,并对各类租房税收减免以及允许商业用房调整用途等作出规定。对此,业内人士认为,这一政策也将利好需求端,有助于缓解中心城市住房租赁市场“一房难求”的困境。

机构房东少

在采访中,记者了解到,目前福州、厦门、泉州、漳州、宁德、三明等地的租房市场的房源以居民闲置用房或投资用房为主,基本上都是房东——承租者或者房东——中介——承租者的租赁模式,住宅租期基本半年到一年,租金每年以10%的幅度增长。商业用房的租金受地段影响较大,一般租期2~4年。

近两年,传统租房市场也受到互联网平台的冲击。网络租房由私人住房的所有者在网络平台上发布广告,之后与求租者通过网络筛选配对,直接一对一接洽。由于其便捷等特点,受到越来越多房东和承租者的欢迎。

在接受采访时,南靖本土的租房平台——“南靖在线”的相关人士告诉记者,目前住房租赁市场存在机构房东少,个人房东不稳定,房源真实性、服务、实时库存管理等痛点。机构房东少的原因主要有:一是住宅开发比住房租赁经营更加有利可图,开发商不会轻易转型;二是经营租赁住房需要具有长期的大规模投资能力,投资门槛较高,且租赁率过低,也使得社会资本观望不前;三是租赁税费负担较重;四是租赁市场管理严格,手续繁杂。

“商转租”热情不高

实际上,已有房地产企业已开始试水住房租赁市场,泉州市开源实业有限公司就出资成立住房租赁公司商业收购开发商楼盘做租赁房。不过,该企业相关负责人表示,当前5年期贷款基准利率为4.75%,远高于住宅租赁的正常 ,因此很多企业积极性不高。

福晟房地产公司相关人士表示,新政的出台既是“去库存”的需要,也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道,后续部分商业用房的土地转变性质等方面还将面临一个较好的政策空间。同时,允许商业用房的合理改建,有利于盘活商业存量房源,增加租赁房源供应,降低租客的生活成本。但该人士也认为,目前大部分房企还没有新建租赁住房的计划,租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。他们如果把房子改为租赁运营,企业远远比不上将房屋一次性出售,因此转租的意愿并不强烈。

福州知音房产代理有限公司吴经理认为,房地产开发是典型的资金密集型项目,房企一次性投入,再加上开发建设,资金量比较大。如果发展租赁,企业的资金率比较低,资金回笼时间比较长。

租购并举利好“去库存

即便不少企业认为发展房屋租赁不高,但不少业内人士仍肯定《意见》的出台对住房租赁市场会产生积极的效果。上述吴经理表示,要鼓励“商转租”,以政府为主导,通过地价进行引导,发挥廉租房的作用。此外,还要考虑商业房产改造成住宅面临的配套设施难对接,以及产权所有方改建住宅出租的手续复杂等问题。

福州向阳房产代理有限公司有关人士认为,租房者多为在城镇有固定职业的外来务工人员、新就业大学生等群体,他们只能通过在城镇购房,才能落户变成新市民,享有相应的权利和公共服务。另一方面,虽然《意见》规定租房可以享受义务教育,但是随着二孩政策的全面放开,教育资源将更紧张。在这种情况下,“统筹安排学位”只能保证租户子女能上公立小学,但是无法保证学校的教育水平。“以租代购”的促进措施要奏效,重要的是拉近购房和租房的差距,让租房者享有相应的权利和公共服务。

在接受采访时,不少业内人士表示,加快培育和发展住房租赁市场要尽快完善支持租房的公共政策体系,从信贷、财政以及公积金和税收等各个层面鼓励和支持住房租赁。如对住房租赁允许贷款或提取公积金,或是给予一定财政补贴;或鼓励住房租赁业面向毕业生、引进人才等各类群体提供差异化的产品,增加中小户型供给等。同时,政府可给予一定的税收优惠或补贴,缓解供需关系的结构性失衡。

事实上,购租并举的住房制度更有利于房地产市场去库存”。记者从福建省住建部门获悉,截至2016年5月底,福建省商品房库存6788.6万平方米,按照全省近三年商品房月平均销售面积计算,去化周期为20个月。《意见》提出“出租方增值税从5%降至1.5%,个人所得税减半征收”等内容可谓当前租赁市场的一剂强心剂。对此,税务部门表示,将认真落实关于住房租赁的有关税收优惠政策,立足职能支持住房租赁市场健康发展。5月以来,福建地税已委托代征个人私房租赁增值税203万元,免征增值税332.24万元。

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