[摘要] 北京等一线城市房价被调控以后，二线城市房价逐渐升温。
北京等一线城市房价被调控以后，二线城市房价逐渐升温。据媒体报道，2016年3月，一线城市宅地供给缩量导致成交下滑显著，北上广深合计推出地块规划建筑面积133万平米，环比降低45%，同比降低18%。相反，二线城市楼市似乎迎来了“春天”。2016年3月，36个二线城市住宅用地面积环比增加了14%，成交面积增加4%，土地出让金增加52%。其单月溢价率为40%，创近年新高。
虽然二线城市土地成交升温明显，但各城市间分化却也在进一步加剧，省会以及区域中心城市升温迅速，比如南京、杭州、天津、成都城市等逐步成为房企激烈争夺的热点，房价走势也被普遍看好。有不少人认为，鉴于未来预期看好，而房价暂时还处于低位，现在正是投资二线城市楼市的时机。
但是，也有人吐槽说，一线城市楼市泡沫已经够大了，限购之后，投资客又跑到二线城市炒楼，这不是把泡沫引向二线城市了吗？现在在二线城市买房真的划算吗？
这涉及我们对房产“泡沫”的分析，哪些地方存在泡沫，第二是所谓的泡沫与投资买房是否矛盾。
首先从宏观来说，境内有大约664座城市（2014年数据），一线四个加二线城市36个一共40座城市，占不到总数的十分之一。这不到十分之一的城市却占据了多的行政资源、经济资源、教育资源、人力资源，而其中9座大城市GDP占到总量的1/5。如果把城市本身看作是一种不动产的话，一二线城市无疑是中国当下的优质资产。这种“优质”是凭借政策的倾斜、行政的力量形成的天然优势，这对投资客显然极具吸引力。正因如此，一二线城市贡献了中国房企超八成的总利润。
所以，所谓“一二线城市存在楼市泡沫”的说法本身就欠缺考虑。格林斯潘说过，只有当泡沫破灭了以后，人们才知道那是泡沫。换言之，没有破灭的泡沫就不是泡沫。当总有一种力量在支撑泡沫的时候，泡沫本身就已经成为了一种资产。
人们经常喜欢用房价收入比来证明泡沫的存在。据统计，深圳、上海等地的房价收入比高达27和20.8，北京为18.1，而实际上，人们的直观感受远远超出了统计数据。北京的房价只相当于家庭年收入的18倍吗？远远不止吧。
这就是不少人认为一二线存在泡沫的原因。但他们忽略了一个重要问题，那就是一二线城市的房价有基本面支撑。这个“基本面”并不取决于人均收入，而在于买房人的平均收入。
保守估计，如果购房人群的收入水平是全部平均值的两倍，那么针对同样的房价水平，用全部人群平均收入计算的房价收入比，就要比用买房人群平均收入计算的房价收入比高出至少一倍。另外，过去十年之中，中国的经济增长率至少是其他国家的两倍以上，这意味着人均的GDP也增长了至少两倍，在别的条件等同的情况下，中国房价的指标也应该达到其他国家的两倍。如果把这两个效应叠加，意味着中国的房价收入比至少应该除以四，才和其他国家的指标具有可比性。
因此，即使中国人要40年积蓄才能买套房，而美国人只需要10年，但中国仍然不存在房产泡沫。因为那些要40年以上才能买房的人基本就放弃买房了，真正的购房者，是那些只需要10年收入就能买下房产的人。换言之，与房地产发生“亲密关系”的是中国某一阶层的人，而这一阶层已经具有相当的数量，足以支撑一二线城市的房产，但三线以下城市，没有他们的支撑，情况就比较堪忧。
举例说明：假设有两个完全一样的国家，什么都一样，包括当前的房价和人均收入——两个国家的房价都是50万，人均收入每年5万元。不同的是人均收入增长速度，一个国家每年增长10%，另一个国家不增长。显然，两个国家当前的房价收入比是一样的，都是10，也就是一套房子的价格相当于一个人十年的收入。但问题是，不出几年，收入不增长的那个国家的人均收入还是5万，而那个收入每年增长10%国家的人均收入已经翻番，达到10 万一年。如果房价收入比还是保持为10，那意味着收入不增长的那个国家的房价还会是50万，而收入增长的国家则会涨到100 万。
如果人们预计到一个国家以后房价会涨到100万，那今天50万的房子恐怕就显得太便宜，而不是太贵，不被抢光才怪。
现在，我们把以上文字中的“国家”换成“城市”，道理也是完全相同的。城市人均收入增长越快，城市GDP增速越快，在房价收入比不变的情况下，房价理应增长比其他地区更快。另外，二线以上城市人的平均收入更高，能在二线城市买房的人，收入水平更是高于此平均值。两者作用相互叠加，二线城市的房价当然是长期利好。加上一线城市限购，大量投资转向二线城市，房价自然会迅速升温。
现在是投资二线的佳时期吗？其实我可以负责地告诉你，佳时期已经错过了。真正善于布局的投资者，应该在上轮一线城市房价大涨之前就开始布局二线，低价买入。要记住，一线城市基本是永远涨不会跌，但由于一线城市引人注目，因此也是中国的“面子工程”，房价过高容易引起民愤，因此有关部门经常针对一线城市出台房产政策。每当这个时候，就是二线看涨的时候。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
