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信贷政策放宽 楼市微调的开始?

海峡财经导报房产版块  作者:李蕊   2015-10-30 10:21

[摘要] : 2月18日,央行宣布,自2月24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。值得注意的是,在此之前,央行明确表态要继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度, ...

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新闻聚合 换一换
  2月18日,央行宣布,自2月24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。值得注意的是,在此之前,央行明确表态要继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。
  对此,有分析人士猜测楼市调控政策是否就此转向。但更多的专家认为,央行此次调整并不意味这房地产信贷的松动,房地产调控是一个长期的政策,此举是在调控基调不变的情况下做出的局部微调。
  信贷政策调控
  近段时间,楼市的寒意稍减。先有相关部门负责人表态,要加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。随后,首套房贷利率出现松动。紧接着,存款准备金率再次下调。尽管此次存款准备金率下调并不是针对房地产行业,但是对于许多房企来说聊胜于无,起码释放了信贷政策放松的信号。据报道,在统计的4个直辖市和27个省会城市中,有12个城市的部分银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”。
  与此同时,福建省住房和城乡建设厅在2月9日召开的新闻发布会上透露,今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。据省住建厅副厅长李尧介绍,首套房优惠政策的落实并不意味着“楼市松绑”,福建省将结合具体情况,继续贯彻落实国家房地产调控政策,楼市差别化的信贷政策、税收政策和部分城市的限购政策仍将继续执行。福州、厦门两地仍将继续执行限购政策,二套房及以上的信贷利率仍将按以往标准执行。
  符合中央调控思路
  对于央行近期的一系列表态及举措,不少业内人士表示信贷政策的调控将有助于缓解房企资金紧张状况,但本质上央行可能并不想让房企资金状况过于宽松,也符合国家宏观调控政策的发展方向。
  福州房地产专家刘福泉认为,房贷政策的调整符合中央调控的思路,去年下半年商业银行提高了首套房贷款利率,是由于贷款额度紧张商业银行自行调控的行为,今年初额度相对宽松,在政策微调下,放松首套房贷利率也是必然,但是调控大的方向仍然没有改变。
  对此,福州房地产资内人士江映辉表示,放宽信贷政策,支持保障房建设及普通住房建设十分符合国家的政策导向。同时,保障房建设的资金缺口大,如果能在银行信贷方面加大对保障房建设的支持,不但能缓解各地方政府的资金压力,对于保障房工程来说也是极为有利的一件事。
  央行发布新发布的数据显示,2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元,较2010年下降38%。其中,2011年末,保障性住房开发贷款余额3499亿元,全年累计增加1751亿元,占同期房产开发贷款增量的50.1%,比年初水平提高31.7个百分点。
  “这些数据具有重要的指标意义。”江映辉认为,初的房地产市场发展十分不协调,今后的房地产市场会出现一些结构性的变化,保障性住房将成为房地产市场的重要组成部分。但是,江映辉也表示了自己担忧:市场就这么大,在有限的资源条件下,增加了保障房的投入,那么银行信贷对于开发商的支持力度势必减少。
  资金风险加剧
  央行报告显示,2011年房地产贷款累计增加1.26万亿元,同比增长13.9%,比上年末回落13.5个百分点,同比少增7704亿元。房地产贷款增速大幅下降,2010年房地产贷款增加2.03万亿元,2011年新增房地产贷款仅为2010年的62%。在房地产开发贷款中,地产开发贷款余额同比下降7.9%,房产开发贷款余额同比增长17.1%,比上年末低5.9个百分点。不难看出,2011年房地产贷款都呈现大幅回落态势。
  有业内人士认为,在开发贷紧缩,购房又受到限制的情况下,开发商特别是中小房企的资金压力空前。福州房地产业内人士郑景枫表示,不少开发商由于开发战线过长,购买土地过多,在市场环境不好的情况下,陷入资金周转不灵的境地,原本只要有土地在手就能赚钱的时代已过去了。
  有福州地产业内人士在其博客中透露,随着信托还款期限的临近,一些信托还款压力比较大的房企纷纷展开自救,一家上市房企以大幅降价的方式进行销售,对其同一个区域不同周期的项目采取两种不同的推销策略,一个项目通过果断降价,迅速回笼资金,同时把交房时间延期,以降低工程的支付压力;而另一个尚未开盘的项目,则留下好的三幢楼,其他房源则以低成本的价格进行销售,达到短期售罄、迅速回笼资金用于偿还信托贷款的目的。
  调控政策转向?
  这厢是中央不断重申房地产调控方向不变,那一边却是各地方政府“救市”政策的连番上场。去年广东佛山出台的“限购放宽政策”成为“史上短”,从10月11日中午发布到当晚11点24分紧急叫停,不过短短12个;今年2月9日,安徽芜湖市出台了免契税、购买90平方米以下住房给予补贴等措施,但仅过3天就突然被紧急叫停;中山市从2012年1月22日起,商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。作为今年以来放松限价令的城市,中山此举引发了轩然大波。
  年后地方政府的频频“微调”引起了公众的猜测和质疑,是否楼市政策有放松调控的嫌疑。房地产专家刘福泉认为,从调整保障房任务、央行放宽首套房贷款利率、下调存准率来看,调控政策转向成为了必然,但肯定不会出现2008年那样狂热的局面,一定是温和地转变,因此不会出现很大的救市运动。从市场层面来看,如今房地产量价齐跌的局面并非单纯地是调控所致,经济增速放缓、紧缩的金融政策所起到的作用更大。事实上,市场更精准的描述是“价升量跌”,开发商降价了,但是银行利率上升了,房屋总价还是没变,现在央行对信贷政策进行调整,是极为符合市场发展的。
  对此,著名房地产专家谢逸枫在其博客中表示,2012年房地产调控的大方向不可能有明显变化,保障房建设的推动与商品住房的调控依旧会双管齐下,少有机会出现逆通道。巩固现有调控成果,避免房价反弹,依旧是决策者相当看重的政策目标。不过,这也并不是说,今年调控过程中就不会出现“微调”,如央行此次落实差别化信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求等就是很好的例证。
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