[摘要] : 在调控持续升级的背景下,福州土地市场一改2012年“保守收缩”的策略,推地数量超过去年。与此同时,福州市区土地市场主要供应商服用地、开发门槛提高、住宅用地与旧城改造联系紧密成为影响今年福州土地出让市场 ...
在调控持续升级的背景下，福州土地市场一改2012年“保守收缩”的策略，推地数量超过去年。与此同时，福州市区土地市场主要供应商服用地、开发门槛提高、住宅用地与旧城改造联系紧密成为影响今年福州土地出让市场的重要因素。 市场：供应先抑后扬 据统计，截至目前，今年福州市区已经推出54幅地块，共计3325.35亩，虽然与2013年福州市区土地供应4000余亩的目标还有差距，但相较于去年推出25幅地块、合计1307.52亩相比，大涨154.3%。而3325.35亩的成交面积，在近5年来，仅次于2010年的3528.06亩。 从全年来看，福州土地供应量可谓先抑后扬。1～9月，福州土地市场延续2012年的低迷行情，仅有4次土地出让，推出20幅地块，供应面积累计1364.91亩。但从10月份开始，福州土地供应迎来放量行情。从10月1日福州国土资源局挂出年内第五次土地招拍挂公告以来，福州市区几乎每隔半个月就有土地出让。10月至今，福州已经连续推地6次，34幅土地总计1960.44亩，占全年供应量的58%。 关键词：商服地块 从2011年开始，福州市区出让的纯住宅用地就开始减少，此后城建、商服用地推量就持续上升。2012年，福州市区推出25幅地块，其中涉及商业或商服地块的就有16幅；2013年，市区推出的54幅地块中，商服用地占比更是近90%。 从宏观环境来看，住宅市场是国家宏观调控的重点，商业地产具备不限购的政策优势，吸引不少房企转型商业地产。商业地产的走红客观上对住宅土地的供量产生一定的牵制作用。 而随着福州城市规模的扩容，多城市中心的格局逐渐形成。“商服用地一旦成功出让，无论是用于建造写字楼、酒店或者大型商业等项目，对区域有比较大推动作用。”福州房地产专家刘福泉认为，多城市中心往往是先由商业开始拉动的，依靠出让商服用地提升区域价值后，将会推动住宅用地的出让。 关键词：高开发门槛 今年福州土地拍卖市场，深刻地烙上了“高开发门槛”的印记。集中表现在对竞买人的资质要求越来越高，不少地块还附带配建安置房、引入高档酒店、高端商业等条件。 事实上，早在2011年，福州土地市场就开始逐渐提高准入门槛。高开发门槛之所以在今年显得尤为突出，更多的是因为，高开发门槛导致地块底价成交或者流拍的情况在今年大量出现。以今年福州第五次土地出让会为例，当时共推出的15幅地块，其中有6幅因准入门槛太高无人竞买流拍，有统计显示，在今年已经成交的38幅地块中，有25幅都是直接以地块起始价成交，占比高达65.79%。 关键词：城改供应 从今年市区推出地块的规模上看，面积为十几亩的地块屡见不鲜，与一般“碎片化、零散分布”的地块相比，旧城改造项目成为福州市区罕有的“高大上”地块。如宗地2013-41号台江区旧屋区改造地块，面积达389.29亩。福州市区大的旧城改造项目横屿组团，今年入市的地块已达到12幅，面积达358亩。 据业内人士分析，目前市区还有大量旧城改造土地尚未上市，包括上下杭、烟台山、南公园周边等区域都在旧城改造计划中。一不愿透露姓名的开发商表示，由于 周期长，城改项目并不如常规住宅项目高，但由于稳定，因此有很多品牌开发商乐于同政府合作开发。而城改项目带来的新增商品房将成为未来三五年内福州市区新增房源的主力。 后市 在楼市调控重住宅投资化的压力下，未来福州市区的土地供应或仍将向商服用地倾斜。随着市区可推土地日渐稀缺，福州市区的土地供应将同城改项目紧密相连。与此同时，随着大福州扩容的逐步完成，加之交通路网配套的全面改善，福州的外围土地价值将继续提升。 |
