[摘要] 2013年4月2日，谁也没有想到史上最严厉的调控政策会在厦门落地，厦版“国五条”细则一出台，关于厦门楼市即将降温降温一说迅速扩散。时间是最好的证明，“限购令”实施一周年，厦门楼市高温不退，在过去的一年，它刚刚度过了一个“如火如荼”的牛市。
2013年4月2日，有着“史上最严厉调控政策”之称的厦版“国五条”细则出台，特别强调外地户籍家庭不得通过补缴个税或社保证明在厦门购房，并且在限购的基础上，严格征收20%所得税。一时间，关于厦门楼市即将降温一说迅速扩散，时间是的证明，“限购令”实施一周年，厦门楼市刚刚度过了一个“如火如荼”的牛市。
就在大家以为厦门楼市将会以“一线房价二线城”的身份继续牛气哄哄地过完整个马年时，楼市降价潮的风波传来，厦门楼市开始出现一些显著变化，譬如日光盘少了、开发商流行“推一半”了、购房者观望情绪更加浓厚了。新政实施一周年，厦门楼市现在是买方市场还是卖方市场？
房价连续上涨21个月
家住集美的老郑前不久看新闻得知，各地包括南京、北京等地楼盘出现大幅降价，对老伴说：“厦门房价肯定也要跌！”老伴给他的回复是：“你就做梦吧！”已经在集美住了近20年。儿子一直纠结要买房结婚，老郑以为终于等来在厦门买房的好机会。
但是，在集美某售楼中心，置业顾问用略带嘲笑的语气对于老郑的询问给出了这样的回答：“厦门不可能跌，地方小人多，到时候开盘又是抢白菜一样。”
厦门中原地产总经理孔军告诉房天下记者：“杭州等地出现降价，只是个别楼盘的小范围举措，不会引发厦门跟随，2014年厦门楼市将量价平稳，供需走向平衡，旺盛的需求支撑市场走势平稳健康走上。”
孔军说这番话的背景是国家统计局刚刚公布了70个城市房价数据，厦门房价迎来连续21个月的上涨，超越北上广深，连续两个月排名，这与当初厦版“国五条”的调控目标大相径庭。
以位于集美的联发杏林湾一号为例，去年4月项目88平的房源均价14000元/㎡，然而，2014年3月1日10#楼开盘89平的户型价格已经涨至21000元/㎡，每平米足足涨了7000元。
据厦门政府工作报告内容透露，2013年厦门城镇居民人均可支配收入为41360元，增长10.1%，而厦门楼市全年累计则上涨16.9%，厦门“国五条”房价调控目标落空。
“投资投机性需求少了，这就是变化”
在过去的几年，厦门房价的每一次疯涨，都或多或少离不开市场上的投资投机性购房行为，“厦门岛面积不大，很多人买房喜欢跟风，看到哪个楼盘火了，就跟着买”，正因如此，厦门“国五条”细则横空出世。
但现在，得益于“限购令”中对于外地人在厦买房资格的严格限制，投资性购房越来越少，这或许是厦门新“国五条”出台近一年给从厦门房地产市场带来最明显的调控效果。
“以前晋江、三明等城市的购房者买房都是好几套好几套的买，现在政策不一样了，那种情况几乎没有。”某楼盘置业顾问这样告诉房天下记者。
据市国土房产局公布的数据显示，厦门楼市购房者格局也在悄悄发生着变化。截至2013年11月，受厦门版“国五条”的影响，厦门本地客群置业比例增加，外地购房群体占比出现下降。从上半年厦门市商品住宅购房人群分布来看，外地人购房占比跌破50%。全年数据则显示，厦门本地人购房占54%，全年外地人购房占46%。
此外，2013年厦门商品住宅累计销售44656套，面积508.59万㎡。对于依赖外地客群为主的厦门房地产市场来说，以往外地客群购买量占比约7成，按此份额来算，在本地客群购买量不变的情况下，外地客购买量少了10000多套。
买方市场还是卖方市场？
购房者期待的降价潮并未如想象中如期而至，厦门楼市依旧火热，然而，此火热已非彼火热。“数据似乎并未反映市场的真实情况，现在的市场不再像去年那么疯狂。”一位厦门本地开发商营销总监告诉房天下记者，受楼市大环境影响，购房者变得犹豫，不敢出手，厦门市场进入一个调整期。
据房天下数据监控中心统计，2014年厦门已入市楼盘仅有联合博学园出现“日光”，全无市场大热时期风光。其中，海投青春海岸、信和中央广场、联发杏林湾一号、国贸金沙湾、五缘YOHO、海投过云溪、保利招商海上五月花等楼盘虽开盘热销，却没有出现过热局面。
国贸金沙湾开盘现场
立丹行副总经理林晨曦表示，厦门市场将回归正常化，回归理性，楼盘开盘不再日光，去化逐步放缓就是其中的一个表现。
业内人士分析，厦门房价在经历了一整年的只涨不跌之后，已经到达一个临界点，触碰到某些购房者的价格底线，而价格相对较低的环厦版块如角美、漳州港等片区吸引厦门购房者前往置业。
再加上受部分银行释放房地产信贷收紧信号、个别城市房价下调声音增多、王石等地产大佬唱衰楼市的言论等多重因素影响，购房者的预期在下降，期待房价下降的到来，观望情绪异常浓厚。
“抢白菜”一样的抢房盛况，只能“此情可待成追忆”，是否意味着厦门楼市进入买方市场？
有巢氏业务八处总经理颜兵不这么认为，近年来，厦门产业结构正在升级转型，作为人口净增长明星城市的厦门，环境优美，居住品质出众，不断吸引外来人口到来,未来将扩展到800万左右，这也使得整个楼市的销售情况有保障。再加上去年年底和今年年初几幅大宗地块的出让，高昂的地价将直接影响房价涨幅。
据统计，截至2月底，厦门可售商品住宅仅255.9万㎡，以近两年厦门月均40万平方米的去化速度，尽可支撑6-7个月。厦门大学管理学院副院长戴亦一认为，厦门岛外和岛内供不应求的状况仍未改观，土地储备量有所下降，总体来说，今年的厦门房价可能会出现“价增量缩”的情况。
事实上，厦门的开发商已经明显感到压力。房天下记者询问包括海投房产在内的多家房企在售楼盘，虽然幅度大小不一，但他们大多表示，比起过去，现在开盘都有一千元左右的优惠。
然而，伴随着购房者置业热情不高，以及不太乐观的信贷环境，厦门多家开发商开始采取“有保留”的推盘计划。断臂求生不愿，剜肉饲虎不甘。徘徊中，开发商和购房者都选择了集体观望，如联发欣悦湾预计推8#、9#楼的，开盘当天只推了8#楼、国贸金沙湾原计划一次性推1#、3#楼，仅推出3#楼。
“厦门土地市‘僧多粥少’由来已久，很多开发商土地储备都不充足，若所推房源不能开盘热销，也不会轻易降价走量，毕竟厦门房价还是在持续涨，而且厦门市场供需长期失衡，购房者也不会一直观望。”一位业内人士分析。
总的来说，厦门“国五条”出台之后一周年，楼市呈现“未降价、已降温”的局面，随着岛内外多个地王项目入市，房价将继续上涨。专家认为，限购政策的威力正逐步递减，探索房地产调控长效机制，是未来促进楼市健康发展的新方向。西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，十八届三中全会已指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。
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