[摘要] 进入六月，厦门楼市成交量大幅上扬。端午假期三天，厦门住宅成交492套，特别是岛外楼盘出现了销售额攀升的场面。这其中，很多购房者是第一次买房。
进入六月，厦门楼市成交量大幅上扬。端午假期三天，厦门住宅成交492套，特别是岛外楼盘出现了销售额攀升的场面。这其中，很多购房者是次买房。
新手购房，最感到迷惑的莫过于贷款了。例如可以贷到多少款，住房公积金贷款与商业贷款的区别，选择什么样的还款方式更划算，贷款时间长短多少合适等等，很多购房新手感觉很迷茫。对此，记者整理了房贷中的一些常见问题，给大家答疑解惑。
首套房厦门依然“认房又认贷”
在记者采访房贷利率政策时，厦门多家银行表示，银行对于首套房的标准认定，仍然是以家庭为单位、认房又认贷。
记者了解到，银行现行“认房又认贷”的标准，是以房屋数量为限、以家庭为单位。这里的家庭单位包括借款人、配偶及未成年子女。在认定二套房标准时，银行既看已有房产的数量，又看是否有过贷款记录的做法。银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。
二是借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。
三是银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确定借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。
那么，哪些情况会被银行视为二套房呢？据银行人士总结，主要有以下情况：
1.父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2.个人名下有全款购买的住房，再贷款购房。借款人虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
3.未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
4.个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
5.婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房。夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
6.婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。所以夫妻一方虽然名义没有房产，但是若要贷款购房，仍然将按照二套房的标准执行。
7.曾在异地贷款购房，在厦门再次申请贷款的人群。因为目前央行的征信系统是联网的，银监会曾发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。所以假如购房者已在一个城市有过贷款记录，在另一城市再次申请贷款购房，也会被划入二套房的政策征收范围内。
公积金贷款与商业贷款
由于公积金贷款利率比商业贷款低，因此住房公积金贷款成为房贷的方式。但有些人因为单位没有缴纳公积金，只能选择商业贷款。根据的贷款利率，住房公积金贷款年利率5年以下为4.2%，5年以上为4.7%；住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.65%，5年以上的为6.8%。
从今年年初起，目前厦门市单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款可贷额度由原来的30万元提高到40万元；双职工均缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款可贷额度由原来的60万元提高到80万元。可贷额度的计算公式：由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交额的60倍提高到80倍。银行个贷人士说，住房公积金贷款有额度的限制，不能超标准放贷，而商业贷款额度没有额限制，贷款人情况决定最终的审批结果，办理相对快捷。
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