[摘要] 2011年，在限贷限购基调下，市场为我们演绎了一曲变奏华章。第一季新国八条奏响调控“序曲”，市场高亢滑落；第二季市场“承调”，进入轮候状态；第三季市场“变奏”，销量攀升；直至年末市场“转调”，量缩价跌，政策HOLD住了交易量也HOLD住了价格；2011年的厦门房地产市场可谓跌宕起伏、摄人心魄。
政策主导下的2011市场变奏曲
2011年，在限贷限购基调下，市场为我们演绎了一曲变奏华章。季新国八条奏响调控“序曲”，市场高亢滑落；第二季市场“承调”，进入轮候状态；第三季市场“变奏”，销量攀升；直至年末市场“转调”，量缩价跌，政策HOLD住了交易量也HOLD住了价格；2011年的厦门房地产市场可谓跌宕起伏、摄人心魄。
立丹行地产研究中心通过对市场年度盘点，摈弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，让我们来共同分享 [深度地产365] 之“政策主导下的2011年市场变奏曲”。
季：政策史上最严，交易迅速触底
2011年1月28日 “新国八条”政策颁布，一线城市在经历市场内部调整后，交易量明显得到控制、新房价格更加理性，二手房价格则表现出大幅度缩水迹象。在一线城市住宅销量出现较大的向下调整趋势，二、三线城市也随之受到影响。随着浙江台州出台城市限购令后，限购涌向二、三线城市，政策的持续性已经得到印证。多数房价上涨过快的二、三线城市已经处于焦灼观望状态；而重庆个人住房房产税开征让市场更加理性看待本轮调控的力度和深度，同时传递出调控持续化信号。
2011年央行总共进行3 次加息（年贷款利率从5.81提升到6.56），6次上调存款准备金率（存款准备金率19%提升到21%）。信贷政策日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓，前三季度实际新增贷款6.27万亿占全年计划信贷额度7万亿的90%，可以说前三季度已经用完了全年的信贷额度，导致第四季信贷紧张局面。
2011年季商品住宅累计供应52.3万㎡，销售50.1万㎡，季销售量达到近3年水平，而3月为全年的销售月份，销售面积仅为9.5万㎡。1-3月份呈现大幅递减趋势，可见政策效力立杆见影，政策重压下交易迅速促底。
2012年政策博弈加剧 集美热门楼盘仅6800元/平
第二季：政策效力式微，交易走出观望
2011年第二季度市场放量开始加大，呈递进式增长。全市住宅新增供应量达117万㎡，商品住宅销售面积58万㎡，对比季销量上涨16%。限购限贷政策执行到第二季，效力式微，本地刚需客户开始介入市场，并使用各种政策擦边球从观望到介入，带动整体销量上行。2011年第二季度商品住宅成交前10名的楼盘90%分布在岛外，总价优势、新城优势让广大客户开始纷纷介入，市场淡出观望。
从今年购房者置业目的走势看，首置和首改一直占据主导。限购后，由于受到限购和限贷的制约，改善型及高端比例下降。 从住宅供销结构看，首置产品（≤90㎡）供应比例占33%，销售比例为35%； 改善产品（91-144㎡）供应比例占46%，销售比例为46%。
由此可见，首置首改产品是限购限贷政策的主流产品，再改及高端客户受限购限贷新政压抑，需求量呈严重下滑趋势。
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第三季：市场放量大增，交易暖流阵阵
全年商品住宅面积供应超过07年历史水平370万㎡，达到372万㎡，而第三季商品住宅面积则供应119万㎡，达到同期历史之最；也是今年供应量的一季度。
第三季度商品住宅销售84万㎡，同比增长75%。 主要去化产品以岛外总价60-90万首置首改产品为主，面积段集中在80-90㎡，100-110㎡。这部分产品由于总价低、满足基本居住需求，而受到市场的追捧。由于岛内高端化趋势已经形成，岛外性价比产品占据主流市场。
2011年岛外市场全面领航全局，岛外成交比例大幅增长，占全市七成。对比前两年的60%左右，今年所表现的岛内外市场更显得泾渭分明。商品住宅销售面积排行前20个楼盘中，岛外就占了16个楼盘。翔安片区以高性价比、高附加值、稀缺空间型产品打开了略微沉寂的翔安市场，联合博学园以赠送率高达50%的产品在区域市场树立了新的市场形势，一组团开盘当天日光，二组团热销七成左右。
集美成为2011年焦点板块，在环集美湖板块的水晶湖郡、中航城国际社区都以影响全城的姿态进入市场，获得了很高的市场认同度。而金域华府以非毛坯化标准、万科品牌、物业管理、便捷生活打造出高品质滨海生活区，创造八次开盘八次日光的奇迹业绩。第三季市场可谓“暖流振振”，是今年严政下最顽强的一季。
从未来供应趋势上看，2009-2010年商住用地成交总量达1334万㎡，这部分项目将集中在2011、2012年上市，未来3年都将保持供给大于需求态势，预计年均供应500万㎡，而销售面积将维持在平均去化量预计280-300万㎡。因此未来的市场不容小视，竞争将更大扩大化和激烈化。这也直接导致了第四季，政策延期后，观望气氛更加浓厚。
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第四季：政策持续严控，观望气氛骤增
进入第四季度，一线城市房地产市场全面入冬，趋势延烧二、三线城市。由于年末限购令延期，首套贷款优惠终止、贷款额度减少等导致年末销量急转直下，销量瞬间结冻，环比第三季度骤减六成。逼近年末，多数开发商资金链紧绷，年度销售目标亟待完成，在政策紧缩和市场运行、企业目标多重压力下，实现现金回流成为主要战略目标，导致新一轮楼盘价格调整。
个盘实质降价宣告破冰之旅正式拉开序幕。从目前住宅销量走势看，降价楼盘带动部分产品去化，但整体住宅价格并未全面进入下行通道，可见仅有少数项目参与了“冬季价格破冰”行动，未来市场各方力量的参与力度增大将加速价格破冰。
存量也增加到截至12月底，全市住宅库存量达21771套，约合289万平米，存量面积同比上涨55%，存销比大幅度攀升至 14.3，以目前销量看，未来将持续上升趋势。 市场需求大幅度萎缩，而存量则大幅度增加，形成了博弈后的买方市场，从未来商品住宅供应趋势上看，供应过剩的局面将保持3-4年，促使开发商面对未来市场走势更加谨慎。
政策压力持续，新增供应攀升，存量剧增，中长期供应过剩局面导致年末进入新的“价格战”。价格普降化趋势将继续蔓延并影响着明年的市场走势，观望气氛在第四季末迅速进入“冰冻期”。
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后市研判：2012年，期待市场协奏曲…
观点一：未来政策持续严控，行政手段逐渐退出，财税政策接力，调控基调趋于绵长持久
2011年宏观调控取得阶段性成果，追高的房价得到控制。政府作为本轮变奏曲指挥者对市场的把握应该说十分成功，但作为行政强制手段的限购政策依然受到市场的质疑，不可能长期存在。未来宏观调控结构化调整是必然，预计明年下半年财税政策接力有机会。房产税、物业持有税征收等财税政策将进一步试验而长期存在。
根据12 月9 日召开的中央政治局会议精神，2012 年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并根据形势变化做出预调和微调；同时，会议提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归。此次会议再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降，房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，房地产调控一旦放松，必定引发楼市大幅反弹，从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此，在政策层面，我们预计2012 年从紧的宏观调控方向依然不会发生改变，但是局部微调的可能性依然存在。
房产持有税等市场手段对比限购等强制性行政干预将更具实际意义。通过税收杠杆调节持有房产的成本，特别对非刚性需求的投资、投机进行更加明确的限制，保护首置、首改市场需求，配合信贷杠杆调节，有效调节市场的供需运行。目前房产税仅有重庆、上海处于试验阶段，未来随着个人住房网络登记系统的探索，房产税将是紧缩调控中限购政策的替代市场监管。
观点二：未来市场U型反转，底部周期调整取决于多方力量参与力度
2011年楼市经历了四大变奏曲调，从稳定期——动摇期——速冻期——冰冻期，明年上半年将是冰冻期的解冻环节，而解冻更是春寒料峭，寒气袭人，这非一方力量所能促动而是多方力量集体促成的结果。
“限购”是2011 年影响市场的主要因素之一。2011 年1 月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，执行力度对比2010年也进一步加强。“限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力让市场进入了深度调整期，对比2008年市场底部调整周期13个月来说，2011-2012年宏观调控为中长期市场调整，基于房价目标控制，调整房地产供应结构，保障民生。
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2011 年严厉的限制性政策的执行效果是明显，也是有效的。因此本轮的调整与2008年有较大的差异之处，U型反转机会更大，而非2008年V型快速反转。
主要基于：1）明年市场回暖来自政策及外部环境推动的机会较小，而是从内部获得市场回暖的力量，呈现缓慢调整恢复。 2）目前少量开发商从“无效观望”到“有效破冰”的思维转变将带动更多市场力量参与，在供需博弈中，价格起到关键性作用。购房者接受2008年快速回暖的市场教训，将会更理性看待价格，而不是盲目抄底。因此在博弈中所形成的价格临界区间将有效拉动需求释放，实现市场底部缓慢调整。
调整中，市场各方参与力度是否意愿足够强烈，行为足够到位将对加速市场调整起到关键作用，明年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3-5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。
观点三：未来3个月都是淘房好时机
第四季，受到销售业绩压力和政策紧缩定调的影响，市场观望气氛进一步加剧，对比第三季失色的“金九银十”来说，第四季市场销量速冻。在龙湖、万科、世茂等知名上市企业带动下，少量企业尾随参与了楼市寒冬的解冻行动。
厦门作为二线城市，尽管影响较小，但在年末也凸显寒意。特价房、降到底、一口价、不能再低了等大幅促销广告充斥大街小巷，由此也引发出一系列市场震动。目前尽管只有少数开发商看到未来参与解冻，但整体市场的回暖则需要更多的市场各方去参与。市场底部盘整周期取决于多方力量的参与力度。
由于2012年的市场形势与2008年略有相同，但还是有根本性差异的。由于2008年市场处于外部经济环境制约下的房地产困局，但2012年是在宏观调控主导下的市场深度调整，必须由房地产市场内部本身所引发的力量才能实现市场反转。
2012年政策紧缩已成定局，限购等行政性手段短期内无法撤出市场，只有财税替代政策试验到成熟阶段，调控政策才有可能从行政干预到市场干预转变。因此在这样的宏观背景下，市场价格必然随着交易量速冻而随之调整。
明年上半年是供需价格博弈的关键时间。市场大势及政策走向来综合分析，楼盘定价会相对理性，价格会适度下调，适合消费者“淘房”，有意向买房的消费者可以货比三家，选择适合的单位。特别是未来3个月将是“淘房”好时机。
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