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刘庆平:房地产调控目标是房价平稳增长

厦门房天下   2010-01-19 15:33

新年伊始,国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知指出,一部分城市出现房价过快增长等问题,需要引起高度重视。通知的核心目标是解决房价过快增长的问题,也就是调控目标是房价平稳增长;通知的核心手段是增加限价商品房、经济适用房、公共租赁住房供应,其它手段也都是旧有政策的重申或者是未来政策出台的预期。

针对于近期楼盘频繁的调整,厦门搜房网在时间采访了厦门宏隆升代理有限公司副总经理刘庆平,请刘总为我们解读近期的《楼市新政》。

政策的调控并不能改变长期向好的趋势

刘总首先和我们谈到了此次政策调整对楼市的影响,他表示,中国房地产市场目前正处于高速经济发展和城市化的背景下,与日本在上世纪60年代相似。中国目前的城市化率仅有43%左右,未来至少还有20%的提升空间,由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。此外,中国处于以劳动适龄人口为主的时期,目前抚养负担比重约40%,低于日本在上世纪达到的水平。这一人口红利至少可以延续到2020年后,在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续更为长久。特别是国家鼓励首次购房的政策,会刺激年轻家庭提前购买房产。因此,可以预见的是,在相当长一段时间内,中国住房市场有望持续繁荣。

从供求关系上看,未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看,近些年来大部分城市都未能完成供地计划,而随着城市拆迁的难度不断上升,未来土地供应的能力更加不容乐观。市场未来的主要矛盾仍是供应不足,并不存在重大调整风险。

所以,在城市化、工业化没有完成之前,房地产的拐点是不会来临的。短期的市场调整,并不能改变房地产市场长期向好的趋势,就像计划生育政策一样只能降低人口增长速度,并不能切实减少值的人口数量。当然,长期向好并不代表短期房价不会下调。

房价过快增长的病灶并没有彻底解决,二线城市依然有爆涨的可能

09年的房地产市场的快速增长的原因在于市场流动性过剩和通胀预期。但是2010年的金融市场的格局依然是“宽货币,稳信贷”,稳信贷是相对于2009年相比的,总体规模依然是很庞大的。预计2010年的信贷投放在7-8万亿,加上2009年信贷投放9万亿,两年合计信贷规模在历史上依然处于高位。

所以,2010年的市场的流动性依然是很庞大,大量的流动性资本在通货膨胀的预期执导下,在其它产业过剩的压力下,依然会选择房地产一级、二级市场避险。

因此,如果没有明显提高投资客投资房产的门槛和投资房产的持有成本的政策出台,房地产的价格过快增长的病灶并没有彻底解决。通知中的二套房政策并不能阻挡投资客入市,但是考虑到一线城市房价过高的现实,投资客会进入二、三线城市,特别是市场供应量有限的情况下,二、三线城市房价暴涨的可能性依然很大。

实现房地产平稳增长的时机在2011年之后

经过2010年的全球经济的复苏,国际经济环境改善,各国会逐步加大经济刺激政策的退出力度,退出时机会在2010年会处在高峰期。实体经济开始增长,市场的流动性降低,资产的价格会逐渐降温。大量的保障房也将在2011年集中上市,缓解刚性的购买需求。在这个时期,国家会有空间出台更为严利的政策控制投资投机市场。

这个时候,房地产市场就会出现平稳增长的时机。

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