[摘要] 眼下,北京新房价格节节攀升,二手房报价也是水涨船高。到底什么需求是购房的主流需求?
眼下,北京新房价格节节攀升,二手房报价也是水涨船高。到底什么需求是购房的主流需求?又是什么人撑起了北京的高房价?中国证券报记者通过调查发现,北京的新房市场上,不少首次置业者开始转向观望或去二手房市场淘房,改善型需求成为新房的主流需求;在二手房市场上,投资和投机型需求并不是很活跃,有改善需求的二次置业者成为二手房的“大主顾”。
与1—3月刚性需求活跃相比,改善型需求正在抬头。我爱我家房地产经纪公司提供的数据显示:该公司房源中,约50%的房主出售房屋是为了换房,这个比例比年初上升了约15%。毫无疑问,这些意图“改善”的人,必将成为接下来新房、存量房的购买力量,由于有套房的积累,他们具备更强的购买力。
新房:刚性需求受挫
5月份,北京全市新建住宅价格环比涨0.5%;商品住宅销售量降至15164套,比4月份减少2122套。由于相当多的楼盘公开提价,不少人首次置业者转向观望,一些人转向二手房市场“淘宝”。
首次置业的王小姐5月初看上了北京北三环新盘“太阳公元”。“位置不错,还带非毛坯。”4月底太阳公元每平方米均价1.8万元,且可享受全款9.2折、按揭9.5折的优惠。但到了5月底2号楼开盘的时候就涨到了2.15万元。“才一个月就涨了20%多,想想还是算了吧。”王小姐说。
在北京金融街工作的李楠近期也打消了购置新房的念头。李楠最初想选择的金泰城·丽湾已售罄,他把视线转向相对低价、并有地铁概念的南三环上。“我问了一下快要开盘的‘城市间’,东西向的房子要一平方米15000元,而上个月开发商透露的消息还是13000元,涨得太快了。”他说。
首次置业者纷纷转向观望,市场需求从首次置业的自住需求转向改善型需求为主,兼有投资需求。与此相对应,北京高端豪宅市场活跃度明显增加。
位于北京西二环的紫御府自去年9月开盘以来,一直保持33000元每平方米的均价,面积都在300平方米以上,但仍然畅销。“开盘推出的150套房子只剩下4套了,尤其是最近一段时间卖得特别好,”紫御府销售经理胡小姐对中国证券报记者表示,在这里买房的人一般都不止拥有一套房子,很多人都是出于改善住房的目的,很多是为了方便孩子就学。
今年以来,在北京以紫御府、北京尊府、远洋万和城为代表的城市豪宅热销。据监测,5月份北京尊府成交5亿元,远洋万和城3个月来热销近12亿元,其中5月成交额更是高达4.6亿元。 对此,朗勤地产机构副总经理胡卫表示:“置业消费存在一定的层次性,当首次置业需求逐渐释放之后,购买大户型的豪宅等改善型需求将趁机入市。”
因为担心通胀、货币难以保值,不少投资客再次现身房地产市场,将前期套现的资金再度投入房产。分析人士指出,炒房者“谨慎”了很多,由前两年的“投机”向“投资”转变,不以短期炒作获利为目标,更多的是选择保值性强、具有增值空间的房源。
二手房:投资客却步
张小姐在朝阳门附近有一套69平方米的小户型公寓,年初报价145万元,至今未能成交。虽然这所公寓位置非常好,但一些投资客看过房子后表示,月租金也就是4500元,租售比偏高,作为投资并不是很划算。
在北京房价上涨风潮中,北京投资客的表现并不是很激进,这与快速上涨的房价有很大关系。我爱我家副总经理胡景晖指出,从公司5月份的成交数据来看,投资型需求不到总需求的8%,改善型需求的比例从年初的30%左右升至60%左右,成为购房的主力需求。在改善型需求中,被动型改善的比例越来越高,主要原因是购房者原有住房拆迁、单位迁址、孩子上学等。
北京CBD周边地区是投资客乃至投机客非常青睐的片区,成为观察投资需求的之地。我爱我家富力城公寓店经理向记者透露,从门店的客户情况来看,首次置业、改善型置业、投资置业的比例分别为三成、四成和三成,自住需求合计占七成左右,仍是CBD片区的主流需求。
“CBD周边二手房价格有些虚高,涨得太快了,投资客很理性,不会盲目出手”。我爱我家富力城公寓店经理介绍,去年年底富力城周边一居室的成交价在1.5万—1.6万元之间,4月份涨到1.8万—1.9万元之间,目前成交价没有低于2万元的。而去年富力城的两居室月租金曾到过8000元的高位,目前在5500元—6000元之间,租金相对平稳甚至有所下降。这样一来,理性的投资客倾向于选择观望和等待。
胡景晖强调,去年北京CBD周边地区二手房价跌幅较大,今年以来的涨幅也较大,再加上CBD周边新盘开盘价定位较高,广渠门外10号地拍出了1.5万元的楼面地价,抬高了二手房业主的心理价位,让部分投资客望而却步。
北京CBD地区的一位中介人士向记者介绍,年初至今,CBD地段的房子涨幅虽然普遍在15%以上,新城国际的涨幅甚至高达30%,但房租的涨幅并不高,一般不超过10%,抑制了一些投资需求。他的客户以改善型需求居多,有的还是白领阶层的首次置业,即使房价在购买后几个月就上涨了5000元/平方米,个别自住客户仍然不愿将房子出手。
二套房贷:银行大打擦边球
商品住宅热销离不开活跃的投资客和投机客,也离不开改善型购房者,而这部分群体对首付和利率非常敏感。在某种程度上,商业银行的二套房贷政策决定着这部分群体的购房意愿。就目前的情况来看,商业银行的二套房贷政策对这些需求起到了重要的支撑作用。
胡景晖认为,北京的二套房贷虽然比年初出现很大松动,但总体仍然比深圳等南方城市要严格一些,导致投资需求未出现明显放大,投机客也会比较谨慎。但根据记者的了解,在实际操作中,商业银行对二套房贷的态度还是很灵活的。中国证券报记者向一位房产中介人士咨询,首套房贷款仍有30多万元未结清,买第二套房能不能享受首付和利率的优惠。这位人士马上咨询了某商业银行的客户经理,得到的答复是,首付可以优惠至2.1成,贷款7.9成,利率7折。记者担心收入证明无法满足银行的要求,该人士表示这不是大问题,只要找一位亲戚作共同贷款人就可以,当然月供还是由记者本人来承担。
该中介人士表示:“各家商业银行现在放款还是比较松的,到了9月份之后恐怕就不是这样了,全年的放款任务如果完成得不错,到年底发放贷款会严一些。此外,各家银行对贷款审核的严格程度也不一样。”
中国证券报记者在采访中了解到,表面上,大部分商业银行的原则是第二套房的首付不能低于四成,但可以享受七折左右的利率优惠。但实际上,有的商业银行规定,如果客户是该行的VIP,资信情况良好,套房贷是在该行申请的,就可以申请二套房贷优惠,首付可以低至2.2成,利率可以打到7.01折。 （中国证券报）
北京住宅新开工面积
连续4个月降幅超过50%
截至5月底，北京市商品房施工面积为7630.5万平方米，同比下降4.3%。其中，住宅新开工面积为339.6万平方米，同比下降54.5%，住宅新开工面积已经连续4个月降幅超过50%。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队１６日联合对外发布的消息。
随着北京市房地产新开工面积的继续下降，商品房竣工面积由增转降，而且降幅逐步扩大。１至５月，北京市商品房竣工面积为５１４.４万平方米，同比下降７.１％。其中，住宅竣工面积为３３３.６万平方米，由１至４月同比增长７.９％，转为下降３％。
商品房市场销售仍然活跃。１至５月，北京市商品房销售面积为７４７.１万平方米，同比增长１.１倍。其中，住宅销售面积为６４２.５万平方米，同比增长１.４倍；住宅期房销售５１０.７万平方米，同比增长１.５倍。
住宅市场销售的活跃，带动了价格的回升。５月份，北京市新建住宅价格环比在４月份上涨０.４％的基础上再涨０.５％。
新建住宅价格环比涨幅加快。５月份，北京市房屋销售价格环比上涨０.２％。其中，新建住宅销售价格环比上涨０.５％，涨幅比４月份扩大０.１个百分点，新建住宅环比价格已连续三个月持续上涨，而且涨幅逐月加剧。
相关链接：房价逆势抬头 政策措施不能脱节
房地产市场供求双方的处境正在发生着微妙变化。不知不觉间,开发商竞相打折促销的场面已经消失,两年前彻夜排队买房的街景猛然再现,而温州炒房团重出江湖,并被认为是深圳等地房价大幅反弹的市场推手。
一系列现象表明,房地产市场正在由最初的交投回暖,逐步演变为新一轮价格上扬,对此,相关调控部门理应保持高度警惕,并事先做出充分的政策安排。不可否认,启动房地产市场有助于迅速达成“保增长”的调控政策目标,然而,历史经验表明,房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化、不利于民生的持续改善。当此在楼市价格炒作苗头再度乍现之时,相应的监管当及时跟进。否则,最终经济增长政策的绩效,怕是要南辕北辙。
以本轮房地产调控政策观察看,虽然前期楼市价格一度回落,但就当下的整体房价水平而言,仍处畸形高位。无论是房价收入比之高,还是比之低,都确定无疑地证明了这一点。而就在社会各界热盼房价回调至理性范畴、房地产行业回归平均利润之时,楼市复苏的信息再次扑面而来。国家统计局数据显示,今年前5个月,商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%;销售金额达到了11389亿元,同比增长高达45.3%。销售面积已超过了2007年当期的约21100万平方米。
楼市去库存化节奏加快,一方面是因为在通胀预期中保值增值的愿望扩大了现期需求;另一方面倚重投资拉动经济的政策导向,也在一定程度上放松了开发商们头上的“紧箍咒”,比如近期房地产项目的自有资金比例下调至20%,就在很大程度上缓解了开发商的资金压力。而事实上,前者只代表了部分投资者的市场判断,很难从根本上撼动房价理性回归的趋势,而后者对楼价的催化效应才更加显著。
统计数据显示,今年1至5月,城镇固定资产投资53520亿元,同比增长32.9%。其中,房地产开发完成投资10165亿元,增长6.8%,房地产开发投资出现积极的变化。5月,土地市场“地王”频现,地块大幅溢价成交成为亮点,一线城市地块流拍绝迹。从短期政策效果来看,固定资产投资规模的增长,能够缓解相关制造企业的市场困境,促使GDP等主要经济指标优化,有助于总量调控政策目标的实现。但是,总量指标优化与微观经济结构调整的矛盾,并不会因此而缓解。恰恰相反,如果政策着力点过于偏重于前者,反而有可能会阻碍后者的积极推进。
我国经济增长模式始终存在消费短板,也正是这一痼疾降低了国内经济应对外部金融市场波动的免疫能力。如今,席卷全球的金融风暴让国内一直奔跑在前的出口“马车”受挫,而投资拉动经济的效果虽然快,却无法形成持续的推动力。缺乏了消费市场的提振,投资拉动的经济增长不过是延缓衰退,无法改变经济增长乏力的本质。房地产业正是这一特殊问题的典型体现。
回顾1998年以来房地产业的十年“牛市”,其间不仅颠覆了行业周期性发展的规律,也让优胜劣汰的市场铁律失去了效力。房地产“一业独大”的市场格局,意味着其他行业的需求被整体抑制。面对极高的购房开支压力,广大购房者需要通过节衣缩食、甚至穷尽两代人三个家庭的收入来满足住房需求。由此,社会整体购买力被严重侵蚀,房地产一个行业的繁荣与高涨,背后是整体市场内需“马车”的长期沉寂的高昂代价。换言之,如果房价能大幅理性回调,在满足了基本置业需求之后,其他诸如汽车、家电等消费需求都会形成爆发性增长,并无需财政补贴政策的扶持。
以此观之,如今楼市调整远未到位,行业良莠不齐的格局并未得到应有的改善,再加之金融危机的冲击尚未明显消退,因此当下的中国经济运行状况根本无法容忍房价的再度逆势飙升。倘若在消费需求提振无力的情况下,放任房价再度上扬,必将重蹈覆辙,严重地打击社会消费热情,致使终端经济增长的引擎难以启动。就此看来,前期抑制房价的调控政策尚未达到预想的政策目标,面对房价的松动,相关的监管措施当及时跟进。比如,鼓励房地产投资的政策核心应向保障性住房倾斜,对于房价炒作必须依法严查。
唯有房价理性回归,才能让“保增长”的政策真正惠及民生。（上海证券报）
成交量反弹 北京存量商品房跌破8万套
在6月份首周的成交量明显下跌后,本周,京城商品房成交量迎来反弹。6月16日,北京市房地产交易管理网数据显示,截止到6月15日,北京商品房成交量高于5月上半月,但低于5月下半月。
数据显示,6月份上半月楼市的商品房期房成交套数为5172套,比5月上半月多出78套,小幅上升约1.5%。
此前,6月首周成交量明显下滑,相比前一统计周期的2506套下降21.15%,日签约282套,3月份以来首次低于300套。而上周成交量大幅反弹,商品住宅期房共计签约2904套,比前一统计周期的1976套上涨46.96%,日均签约415套,接近今年楼市成交峰时期的日均签约量。
此前,5月份的网签量为11505套,其中,下半月的网签量为6411套。以此对比,可以看出6月上半月的成交量呈现较明显的下降趋势,成交减少1239套,下降幅度接近2成。
6月上半月的日均签约为345套,高于去年平均水平,低于5月的371套和4月“井喷”的446套。
虽然上周交易量有所反弹,北京高策投资顾问董事长李国平、楼市传媒董事长蔡鸿岩等业内人士均表示,仍维持对于后市成交量会逐步走低的判断。
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可售新房首次跌破8万套
今年年初,北京可售住宅期房数量为109265套。截至6月16日,北京市房地产交易管理网的数据显示,新建商品房可售套数为79835,今年来首次跌破8万套,楼市去库存化趋势明显。
截至6月16日,北京未签约住宅现房为36125套。6月上半月,楼市新获得预售许可的楼盘为23个,5月的上半月新获预售许可楼盘为20个,下半月为30个,新增房源增多。（新京报）
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